Аренда земельного участка с последующим выкупом у администрации: как оформить его в собственность, стоимость и могут ли отказать в приобретении

Документы, необходимые для выкупа

Пакет документов, необходимых для проведения процедуры выкупа земли из аренды в собственность, может меняться в зависимости от ситуации. Многое зависит от наличия на данной территории построек, общей площади надела, правового статуса арендатора и арендодателя, и ряда других факторов.

Базовый пакет документации, которая требуется чтобы выкупить землю из аренды в собственность:

Заявление к владельцу земельного участка о возможности выкупа участка. В тексте данного документа арендатор должен указать физические и кадастровые характеристики участка, основания для выкупа, а также сумма, которая будет выплачена в качестве аванса. Последнее обязательно для того, чтобы гарантировать сам факт осуществления всей процедуры.
Первоначальный договор аренды земельного участка со всеми приложениями. Это может включать дополнительное соглашение, в котором указывается возможность выкупить территорию в собственность (наличие данного документа значительно упростит всю процедуру).
Кадастровый паспорт участка.
Ксерокопия кадастрового плана, заверенная у нотариуса.
Документы, подтверждающие возможность осуществления данной сделки. Это может быть:
- Постановление главы местной администрации о возможности совершения купли-продажи территории.
- Предварительное соглашение с собственником земли, если территория выкупается у частного лица.
Квитанции об оплате всех государственных пошлин.

Дополнительный пакет документации, который может использоваться для подтверждения права выкупа земли из аренды:

Правоустанавливающие документы, которые были выданы собственнику участка. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство или дарственная.
Согласие со стороны супруга/супруги на совершение сделки. Требуется только лицам, состоящим в законном браке.
Документы, подтверждающие согласие со стороны органов опеки и попечительства, если в результате заключения сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи.
Документы, которые подтверждают отсутствие задолженностей и обременений на данном земельном участке. В качестве препятствий для процедуры могут выступить налоговые задолженности, ограничения на эксплуатацию земли или на ее оборот, включая процедуру купли-продажи.

На основании вышеперечисленной документации и составляется соглашение о выкупе земельного участка.

Содержание договора должно включать следующую информацию:

Наименование сторон-участниц. Сведения о представителях и документах, которые дают право на заключение настоящего соглашения. Предмет соглашения. В данном случае это передача права собственности на земельный участок, а также сама территория. Следовательно, в этом разделе указываются все кадастровые сведения на землю. Основание для заключения соглашения. Здесь достаточно сослаться на первоначальный договор аренды или дополнительное соглашение к этому документу. В соглашении должна быть зафиксирована возможность выкупа конкретного земельного надела из аренды в собственность. Цена покупки. Этот раздел не должен состоять только из суммы, которую покупатель (арендатор) должен выплатить продавцу (арендодателю). Кроме этого пункт должен включать порядок взаиморасчетов за покупку и возможность внесения авансовой предоплаты. Права и обязанности сторон соглашения. Этот раздел включает взаимные обязательства продавца и покупателя в отношении заключаемой сделки. Форс-мажорные обстоятельства и их влияние на порядок заключения сделки. Этот раздел включает все случаи, когда сделка будет признана недействительной

Важно учитывать, что включать могут только те ситуации, которые никак не зависят от сторон соглашения, и на которые они никак не могут повлиять. Реквизиты сторон-участниц соглашения

Для физических лиц это включает все паспортные данные, а для юридических — фактический и юридический адрес фирмы, банковские реквизиты, данные из ЕГРЮЛ и т.д. Подписи сторон-участниц соглашения и дата составления документа.

Кроме этой документации, в зависимости от ситуации, могут потребоваться и другие справки и свидетельства. От супругов может потребоваться предоставление свидетельства о браке, а если у них есть ребенок — возможно, надо будет предоставить его свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки и попечительства на сделку.

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости

При длительном проживании на арендованном участке у заемщиков часто возникает желание приобрести права собственности на него. Ведь если земля и построенная на нем недвижимость находятся в собственности, проведение с ними любых действий будет законным и реальным. Но для начала нужно выкупить участок у его собственников и здесь возникает вопрос о том, какие процедуры нужно провести, чтобы арендованный кусок земли стал собственностью?

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

-консультанту в онлайн чате снизу справа

Горячая линия 8 (регионы РФ) 8 (Москва и МО)

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Земельный участок может быть переоформлен одним из следующих способов:

Бесплатно, но такой вариант доступен лишь льготной категории граждан.
Через покупку на аукционе или торгах, то есть, в административном порядке.
Путем выкупа.
Через суд − этот вариант используется в случае окончания договора об аренде.

Выкуп земельного участка: когда это возможно

Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

Отсутствие ограничений на покупку земли.
Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли

Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.
Что касается способа покупки, то их 2:

Через аукцион, участвуя в торгах.
Без проведения торгов.

Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

Условия выкупа земли из аренды в собственность

При наличии согласия и письменного разрешения на перевод земли из аренды в собственность со стороны собственника земельного участка, не спешите приобретать участок. Для начала, изучите все документы, которые есть на руках у владельца земли, установите законность владения гражданином земли.

Знайте, что любая земля в России может быть выкуплена в собственность у государства, которое предоставляло возможность использовать земли на правах арендатора, или у собственника земли, не ведущего никаких земельных работ. Исключения в данном вопросе существуют, информация о них изложена пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса России.

В любом случае знайте, что приобретая землю в аренду у государства, придется заплатить сумму выкупа, установленную государством на основании региональных рекомендаций, заверенных местной администрацией. Если земля в аренду берется у частного лица, то стоимость выкупа будет определена в индивидуальном порядке.

Существует право арендатора предоставить земельный участок в субаренду, если это не запрещено условиями получения земли в аренду. В любом случае арендатор обязан сообщить собственнику земли о намерении передать права на часть участка или на всю арендуемую площадь третьим лицам.

Знайте, что договоры аренды могут быть срочными, при этом обязательно должна существовать в договоре дата завершения договорных отношений, и бессрочными.

Существуют обстоятельства, наличие которых позволяет гражданину, приобретавшему землю на правах аренды с возможностью выкупа участка, оформить права на недвижимость в виде участка земли в собственность:

Участок земли, который является предметом договора, не выведен из свободного обращения;
Земли относятся к такому виду и категории землепользования, при которой законодательно разрешено продавать и покупать землю;
Уполномоченные органы не зафиксировали нарушения правил пользования, эксплуатации участка в соответствии с ВРИ.

Существует правило в ГК России, изложенное в статье 621, о выкупе по обоюдному согласию сторон участка земли, находящегося в арендных отношениях, по принципу преимущества первоочередного арендатора. Если гражданин арендует землю, то после завершения срока аренды у него сохраняется право первоочередного претендента на приобретение земли в собственность или аренду на новый срок.

Если арендатор получает отказ в продлении аренды без достаточных оснований, то имеет право обратиться в суд с просьбой взыскать убытки, которые появились по причине отказа продлевать аренду или продавать землю владельцу.

Если срок аренды истек, но новый договор не составили, то договор аренды считается с этого момента бессрочным. Оспорить такое правило можно по обоюдному заявлению сторон и по решению суда.

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде, как оформить право собственности на участок?»

Владелец дома, размещенного на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землей находится в длительном пользовании.
Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка.
Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования.

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка. Не стоит забывать и о возможности переуступки права аренды земли.

Документы для аренды земли

Для получения государственного землевладения в аренду посредством торгов и при их отсутствии, подготовьте надлежащее заявление.

Для наделения соглашения об аренде юридической силой приобщите к своему ходатайству пакет документации, состоящий из:

правоустанавливающих документов на недвижимость;
если участок отведен под жилую застройку, владелец должен передать соглашения с обслуживающими организациями по обеспечению энергией, водой или газоснабжению территории и прочие необходимые бумаги;
соглашения об аренде оформляется в трех экземплярах;
выписки из ЕГРН с информацией о собственнике участка;
платежного документа об уплате госпошлины за регистрацию.

В каждой конкретной ситуации указанный перечень может дополняться прочими документами, эти сведения можно уточнить в Росреестре.

Как происходит процедура выкупа арендованной у государства земли?

Арендаторы, желающие получить участок в аренду, должны заявить об этом владельцу при личном визите.

Процесс покупки включает в себя несколько этапов

1. первый шаг — обращение в местный орган власти или администрацию; требуется документ, удостоверяющий личность (или свидетельство о государственной регистрации, если арендатор является юридическим лицом). Также необходима выписка из свидетельства о регистрации земельного участка или его оригинал, договор аренды и карта участка.

Чтобы получить выписку из земельного кадастра, необходимо обратиться в федеральное ведомство, отвечающее за регистрацию и картографирование земель.

2. Вторым шагом является объявление о том, что арендуемый участок переходит в частную собственность работника, и решение принимается владельцем. Это решение должно быть основано на документации, взятой заявителем. Также будет определена окончательная стоимость передачи права собственности на участок.

Для принятия такого решения необходимо подать в региональный орган власти заявление установленного образца. Его содержание включает в себя.

Заголовок должен включать инициалы руководителя (в соответствии с адресом) и личные данные лица, подающего заявление (первоначально регистрация и адрес проживания). Следует также указать данные представителя (первоначально номер телефона, адрес электронной почты и паспортные данные).
В центре указывается тип заявления (просьба о предоставлении субсидии).
Далее необходимо подготовить сам текст. Он должен содержать сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, цель использования), вид использования и номер земельного кадастра.
После основного текста дайте согласие на обработку и использование персональных данных. Убедитесь, что информация является полной и правильной.
Куда будут направлены результаты обработки данного заявления (почтовая доставка, электронная почта или личная доставка)?
Перечислены документы, прилагаемые к заявлению, датированные и подписанные заявителем.

Для проведения муниципалитетом расследования к данному заявлению должны быть приложены следующие документы

Копия паспорта арендатора или его представителя,
земельный паспорт приобретаемого участка,
два свидетельства из единого государственного реестра собственности, подтверждающие право на здание на участке и право на саму землю,
копия свидетельства, подтверждающего право собственности на здание на арендуемом участке.

Все эти документы централизованно собираются в пакет, который вместе с заявкой на покупку отправляется в местный орган власти для выдачи постановления.

Порядок

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.

Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон по доверенности от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его. Эти документы могут использоваться лишь пакетом, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.

Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
Ниже указываются собственные данные.
Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
Дать перечень прилагаемых документов.
В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

лично или через доверенное лицо;
по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
по электронной почте, используя электронную подпись.

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных прав владения землями федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает необходимость принимать участие в торгах на общих условиях.

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.

Преимущества аренды земли у государства

Аренда земли у государства с правом выкупа предоставляет ряд преимуществ, которые стоит учитывать при выборе данной формы сотрудничества. Этот способ пользования участком имеет ряд особенностей и возможностей, которые могут быть полезны в дальнейшем приобретении земельного участка.

Льготная стоимость приобретения: При выборе аренды земли у государства с правом выкупа, стоимость приобретения участка может быть значительно ниже, чем при покупке земли на торгах или от частного лица. Таким образом, можно получить владение и пользование участком по более выгодным условиям.
Льготный срок аренды: В зависимости от порядка приобретения, участок можно арендовать на длительный срок с возможностью последующего выкупа. Это дает возможность более длительного использования земли для различных целей, включая сельскохозяйственную или коммерческую деятельность.
Участие граждан РФ: Аренда земли у государства с правом выкупа открыта для граждан РФ, что позволяет им получить доступ к земельным участкам на выгодных условиях для развития сельскохозяйственного или коммерческого бизнеса.
Получение участка без участия в торгах: Аренда земли у государства с правом выкупа позволяет получить земельный участок без участия в торгах, что упрощает процедуру его приобретения

Это особенно важно, если участок имеет стратегическое или экономическое значение.

Чтобы получить аренду земли у государства с правом выкупа, требуется подготовить некоторые документы и пройти процедуру оформления договора. После завершения аренды и поступления всех необходимых платежей, можно приступить к использованию участка в рамках установленных правил и требований.

Получение инструкции: При выборе данного варианта аренды, следует получить инструкцию у компании, занимающейся оформлением земельных договоров. В ней будут указаны все необходимые действия и документы для успешного заключения договора и получения аренды.
Оформление договора: После получения инструкции, следует оформить договор аренды земли у государства с правом выкупа. Для этого требуется предоставить необходимые документы, такие как паспорт, свидетельство на регистрацию ИНН и другие документы, уточняемые в инструкции.
Сопровождение договора: В процессе действия договора, необходимо соблюдать все его условия и требования, а также своевременно вносить оплату арендной платы и других платежей, указанных в договоре. Также следует учитывать необходимость соблюдения законодательства и требований государства по использованию земельного участка.
Приобретение участка: По истечении срока аренды или после выполнения определенных условий, можно приступить к процедуре выкупа земельного участка

При этом стоит обратить внимание на льготные условия и сроки, предусмотренные в договоре аренды. Для успешного приобретения участка может потребоваться пройти процедуры оценки стоимости и подготовить необходимые документы.

Таким образом, аренда земли у государства с правом выкупа имеет ряд преимуществ и возможностей, которые стоит учесть при выборе данной формы сотрудничества. Благодаря льготной стоимости приобретения, возможности длительной аренды и последующего выкупа, эта форма пользования земельным участком может быть выгодной для развития сельскохозяйственного или коммерческого бизнеса.

ЦЕНА ВЫКУПАЕМОГО УЧАСТКА

Цена земельного участка устанавливается в момент подачи заявления. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены. Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ЗК РФ .

При этом не имеет правого значения, когда было принято решение о предоставлении участка, или когда был направлен договор купли-продажи (подобные действия могут под различными предлогами совершаться уполномоченными органами месяцами, а то и годами). Неправомерное бездействие уполномоченного органа в вопросе предоставления обществу на праве собственности земельных участков, а также неправомерный отказ в их предоставлении не должны влечь неблагоприятные для заявителя последствия в виде увеличения кадастровой стоимости земельных участков на момент рассмотрения спора. Цена определяется на момент подачи заявления, даже если на момент заключения договора купли-продажи кадастровая стоимость участка уменьшилась.

В случае выявления завышения выкупной цены, покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены и применении последствий недействительности сделки.

Расторжение договора найма жилого помещения

В связи с тем, что довольно многие субъекты, вступающие в отношения по аренде, не всегда осознают наличие специфических условий аренды (найма) жилых помещений, остановимся отдельно на особенностях нормативного регулирования расторжения договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) ориентирован законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, может быть расторгнут наймодателем досрочно только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом: – невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; – разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Пунктом 4 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Однако, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Важно отметить, что указанное касается именно договоров найма, заключенных с физическим лицом. Если договор аренды заключен с юридическим лицом, допустимо включение в договор аренды дополнительных условий и оснований