Как оформить договор купли-продажи земельного участка у нотариуса: подробное руководство

Как заключить сделку купли-продажи земельного участка

Рассматривать вопрос заключения соглашения о продаже земли следует с момента, когда продавец и покупатель договорились о цене и готовы начать процедуру возмездного отчуждения прав. Всего придется совершить N этапов.

Этап 1. Удостоверение собственности

Покупатель имеет право удостовериться, что продавец является действительным собственником и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если сделка происходит представителем продавца, действующим от его имени, он должен иметь действительную нотариально заверенную доверенность на совершение действий.

Для подтверждения собственности используются:

Свидетельства о госрегистрации права собственности, если оно владелец вступил в свои права до 15 июля 2016 года;
Выписка из ЕГРП, если собственность оформлялась до 01 января 2017 года;
Выписка из ЕГРН, если собственность оформлялась в 2017-2018 годах.
Правоустанавливающий документ, в соответствии с которыми регистрировалось право собственности продавца (ДКП, договор мена, дарения и пр.).

Не лишним будет потребовать выписку из ЕГРН в день заключения сделки. В юридической практике были случаи, когда один и тот же участок продавался несколько раз. Продавца если и удавалось привлечь к ответственности, деньги возвращались очень медленно, особенно если к делу привлекалась полиция и прокуратура. Ведь продавец в таком случае может получить не условный срок за мошенничество.

Этап 2. Подготовка ДКП

Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабозащищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.

В тексте документа обязательно отражается:

предмет сделки – конкретный участок;
стоимость участка – сумма в российских рублях;
технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;
при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;
вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату по ДКП только после перерегистрации права собственности;
имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.

В юридическую консультацию обратилась Вероника С., которая хотела узнать, законна ли сделка. Купля продажа земли производилась под ИЖС

В договоре не было указано, что приобретаемые земли сданы в аренду третьему лицу, которое отказалось прекращать договор

Юристы обратили внимание, что договор аренды является существенным обременением недвижимости и порекомендовали либо обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги по сделке, либо потребовать прекращения аренды через суд

Кроме основных моментов в договор купли-продажи земли могут быть включены иные требования и положения, не противоречащие законодательству России. Договор подписывается в 3-х экземплярах:

для продавца;
для покупателя;
для передачи в реестр при совершении регистрационных действий.

Этап 3. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора требуется оформить продажу земли. Для этого обращаются в территориальное отделение Росреестра, куда подается пакет документов.

Заявление не переход права собственности;
договор купли-продажи (все экземпляры);
дополнительные соглашения к договору, если они есть (все экземпляры);
паспорт покупателя и паспорт продавца;
имеющиеся документы о праве собственности продавца;
подписанный акт приема-передачи недвижимого имущества;
квитанция об оплате госпошлины.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Например, нотариально заверенное согласие супруга продавца, если его право собственности на землю возникло в период брачных отношений. Может потребоваться согласие органов опеки, если сделка потенциально может ущемить права подопечных граждан.

Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 9 дней начиная со дня после обращения. По итогам рассмотрения вносится запись в реестр, о чем предоставляется выписка из ЕГРН.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи земли?

Основания для расторжения сделки возможны в ситуациях, когда какая-то из сторон нарушила права другой, или не выполнила свои обязанности. Однако к таким ситуациям нельзя отнести вариант, если покупка земли под ИЖС производится без учета вида и назначения земель, обозначенных в договоре купли-продажи.

Этап №2 – Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Лучше собственникам (продавцам) и покупателям заранее обратиться к нотариусу и рассказать детали сделки. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от собственников (продавцов)

Паспорта; Если одному из них до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Они нужны для подтверждения права собственности на квартиру. Свидетельства отменены и не выдаются с июля 2016 года, но если оно имеется, принесите его. Если свидетельства нет, подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Ее может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ «Мои Документы» или отделениях Росреестра — .

Свидетельство о собственности

Выписка из ЕГРН

Документ основания; Это документ, на основании которого собственники владеют квартирой. Если квартира была ими куплена — их зарегистрированный договор купли-продажи. Если досталась квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры; Я написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, документ заверяется нотариально. Стоимость 1 500 — 2 000 рублей, оформят в день обращения.
Разрешение органов опеки и попечительства; Если продается квартира, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию как получить это разрешение и какие документы для этого потребуются.

Свидетельство о браке или разводе; Если у продавца право собственности оформлено на одну фамилию, а паспорте сейчас другая.

Нотариальная доверенность; Если вместо собственника будет доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно. Покупатели редко рассматривают недвижимость для покупки, если вместо продавца на сделке будет доверенное лицо. Лучше сделать так — пусть доверенное лицо только собирает документы, а собственник в день сделки сам подписывает договор купли-продажи у нотариуса.
Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров; В них указывают состоит ли гражданин у них на учете или нет. Нотариусы редко требуют такие справки — обычно у пожилого собственника от 65 лет или когда видно, что он пьющий

Нотариусу важно удостовериться, что собственник понимает значение своих действий, что он добровольно продает квартиру и т.п. В псих.диспансере сначала придется пройти предварительное освидетельствование у их штатного психиатра, в накр.диспансере такого нет. Справки везде платные, цены уточняйте в на месте

Справки везде платные, цены уточняйте в на месте.

Документы от покупателей

Паспорта;
Если есть покупатель от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры;
По закону согласие супруга на покупку оформлять необязательно, но некоторые нотариусу требуют предоставить его в такой ситуации — квартира покупается в браке, но будет оформлена только на одного из супругов. Если покупается в ипотеку, тогда согласие нужно не на покупку, а на передачу квартиры в залог банку. Если квартиру сразу будет оформлена на обоих супругов, согласие не потребуется в любом случае. Документ можно оформить у того же нотариуса за 1 000 — 2 000 рублей.
Разрешение органов опеки и попечительства;
Это разрешение нужно, когда покупатели, приобретая квартиру у собственников, сами продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники. я вставила ссылку на инструкцию как получить это разрешение. Хоть в инструкции показан упор именно на продажу квартиры, она универсальна — ее можно использовать, если продается, например, частный дом.
Кредитный договор, если покупатели используют ипотеку;
Если за покупателей обращается доверенное лицо — его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Паспорт доверителя не требуется. Заверить документ у нотариуса стоит 1 000 — 2 000 рублей.

Проверка информации по земельному наделу

С земельным наделом могут возникнуть следующие проблемы:

Покупателю показали территорию, которая в реальности не принадлежит продавцу. Например, владелец огородил часть муниципальной земли, о чём власти пока не знают. От нового собственника могут потребовать привести участок в соответствие с межевым планом и кадастровым паспортом.
Продажа участка неуполномоченным лицом. Например, договор подписывает сын или внук владельца без доверенности. Такое соглашение недействительно.
Продажа недвижимости гражданином, которому она не принадлежит. Например, человек владеет участком на праве пожизненного наследуемого владения. Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
Продавец состоит на учёте в психоневрологическом диспансере из-за болезни, и не во все дни может контролировать свои действия и осознавать их юридические последствия. Возрастает риск отмены сделки из-за того, что собственник не в полной мере понимал происходящее.
Сделку не зарегистрируют, если недвижимость находится в залоге или суд наложил запрет на распоряжение ею.

Указанных проблем можно избежать, если требовать от продавца дополнительные документы и внимательно их изучать. Договор должен составляться только на основании сведений, содержащихся в официальных документах.

Еще больше сведений о проверке документов в видео:

Налог после продажи земли менее 3 и 5 лет

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные гражданином от продажи земельного надела, не облагаются налогом. Декларировать их также не требуется. Исключение составляют участки, которые использовались для осуществления деятельности, связанной с предпринимательством.

Но для того, чтобы на законных основаниях не платить налог, необходимо быть собственником угодья в течение определенного срока. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ он в общем случае равен 5 годам. Но в ситуациях, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ, срок равен 3 годам (например, если участок перешел по наследству или по договору дарения от близкого родственника или члена семьи).

Датой, с которой производится отсчет времени владения угодьем, следует считать день его регистрации в Росреестре.

Особенности совершения сделок

сделки с землей осуществляется путем заключения и нотариального заверения договора купли-продажи земельного участка;
проводится юридическая экспертиза собранного пакета документов;
договор оформляется в письменном виде.

Сделка будет признана недействительной, если любое требование будет нарушено.

В договоре указывают:

основные положения, касающиеся данной сделки;
сведения о земельном участке;
права, обязанности и реквизиты сторон;
условия расторжения договора;
цену земли.

Можно составить в простой письменной форме договор (
скачать) между продавцом и покупателем и провести оформление купли-продажи земельного участка в регистрационной палате. Юристы рекомендуют к каждому экземпляру договора приложить карту участка, на котором обозначена его межа.

Обратите внимание: покупатель может потребовать отменить сделку с возмещением ущерба или настаивать на снижении цены, если:

продавец сознательно скрыл от покупателя обременения участка, ограничивающие его использование;
предоставил другую ложную информацию, которая может изменить мнение покупателя относительно дальнейшего использования земли.

Дополнительные документы при покупке участка, если на нем начато строительство

разрешение на строительство (заверенное главой райадминистрации);
проект планировки территории;
техусловия на инженерные коммуникации;
градостроительное заключение;
проектная документация (утвержденная и согласованная в архитектурных и надзорных органах).

4. Паспорт правообладателя.

согласие на сделку от супруга (заверенное у нотариуса);
если совладелец участка — несовершеннолетний либо недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо, нужно предоставить документ, который разрешает право продажи участка. Такой документ выдают органы опеки и попечительства;
стоит попросить представить справки из районных психдиспансера и наркодиспансера о том, что продавец не состоит там на учете. Невменяемость продавца на момент совершения сделки может впоследствии быть причиной признания сделки недействительной.

○ Пошлина и стоимость оформления

Регистрация права собственности на приобретенный земельный участок в Росреестре предполагает необходимость уплаты государственной пошлины. Согласно требований статьи 333.33 Налогового кодекса, ее размер составляет 2 000 рублей:

«22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 настоящего пункта:

— для физических лиц — 2 000 рублей;

— для организаций — 22 000 рублей».

Документы для регистрации можно подать непосредственно в территориальное подразделение Росреестра или многофункциональный центр оказания госуслуг. Государственные услуги в обеих органах оказываются бесплатно.

Покупка участка вместе с домом

При покупке земельного участка вместе с домом проведении сделок купли-продажи возникает необходимость оформления прав собственности на оба объекта — земельный участок и дом. Для этого продавец и покупатель должны сделать следующие действия:

Проверить, находятся ли земельный участок и дом в общей собственности у продавца.
Составить договор купли-продажи участка вместе с домом и подписать его.
Оформить права собственности на земельный участок и дом в соответствии с законодательством.

Какие документы необходимы при покупке участка вместе с домом:

Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и дом.
Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
Документы, свидетельствующие о правовом статусе земельного участка и дома.
Договор купли-продажи земельного участка вместе с домом.
Договор купли-продажи дома вместе с участком.
Документы о переходе права собственности на земельный участок и дом.

Согласно законодательству госпошлины за оформление прав собственности на земельный участок и дом вместе составляют определенный размер, который зависит от стоимости объектов.

Размер госпошлин при покупке участка вместе с домом

Стоимость объектов
Размер госпошлины

До 300 тысяч рублей
1% от стоимости объектов

От 300 тысяч рублей до 2 миллионов рублей
3 тысячи рублей плюс 0,5% от стоимости объектов сверх 300 тысяч

Свыше 2 миллионов рублей
9,5 тысячи рублей плюс 0,2% от стоимости объектов сверх 2 миллионов

Что необходимо учесть?

При выборе земли, важно изучить расположение коммуникаций, дорог и объектов вблизи участка. А также насколько четко определены границы территории, а если их нет – требуется провести межевание, во избежание дальнейших проблем с соседями

Если земля приобретается под строительство дома, необходимо узнать к какой категории она относится. Не на каждом участке возможна и разрешена застройка жилыми домами.

Если сделка оформляется напрямую, без участия агентов по недвижимости, лучше детально проверить правовой статус гражданина, продающего собственность. Если же договор оформляется при посредничестве риэлтора, лучше уточнить его опыт и наличие лицензии.

Случается, что продавцом по доверенности является третье лицо. Тогда следует внимательно проверить, не закончился ли срок действия этой доверенности и какую конкретно часть имущества по ней доверяется продать.

Сделка купли-продажи земельного участка: что должен сделать продавец

Сделка купли-продажи земельного участка является сложным и ответственным процессом. Продавец в этом процессе должен выполнить ряд действий и предоставить определенные документы. Рассмотрим вместе, что именно должен сделать продавец земельного участка при проведении сделки купли-продажи.

Первым делом, продавец должен знать, какие документы и формальности требует законодательство для продажи земельного участка. Земельные участки могут иметь несколько категорий и назначений, поэтому размер и порядок оформления документов могут отличаться в зависимости от этого.

Перед началом процесса продажи земельного участка продавец должен убедиться, что он имеет все необходимые права на данный участок. Для этого необходимо проверить документы на право собственности, документы об установлении границ земельного участка (геодезическая съемка) и другие связанные с ними документы.

Одним из главных документов, необходимых при продаже земельного участка, является договор купли-продажи. В этом документе должны быть указаны все условия сделки, включая размер и стоимость участка, порядок перехода прав собственности и обязанности сторон.

Для оформления договора купли-продажи продавец также должен предоставить покупателю следующие документы:

Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
Паспорт продавца;
Выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
План земельного участка;
Технический паспорт здания или сооружения (если таковое имеется на участке);
Разрешение (акт) органа местного самоуправления на продажу земельного участка, если таковое требуется по местному законодательству;
Прочие необходимые документы в зависимости от специфики участка и его назначения.

Также при проведении сделки купли-продажи земельного участка продавец должен подготовиться к уплате госпошлин. Размер государственной пошлины зависит от стоимости участка и может быть разным для физических и юридических лиц.

Кроме документальных формальностей, продавец также должен обратить внимание на соблюдение правил проведения сделок с земельными участками

Важно оценить рыночную стоимость участка, чтобы установленная цена в договоре купли-продажи была справедливой для обеих сторон

В заключение, при продаже земельного участка продавец должен ознакомиться с правовыми и процедурными аспектами сделки, предоставить необходимые документы и соблюсти правила проведения купли-продажи. Только вместе с этими условиями сделка будет правомерной и обеспечит оформление перехода прав собственности на земельный участок.

○ Список необходимых документов

Для перерегистрации права собственности на земельный надел от продавца к новому собственнику, в подразделение Росреестра по месту нахождения участка необходимо представить следующие документы:

Заявление покупателя о регистрации приобретенного объекта недвижимого имущества на его имя.
Подписанный сторонами договор по купле-продаже земельного надела.
Копия паспортов как покупателя, так и продавца.
Выписка из ЕГРН, которая подтверждала право собственности продавца на отчужденную землю.
Банковская квитанция по оплате в государственной бюджет необходимой суммы пошлины.

Как проверить, что можно построить на земельном участке?

Из публичной кадастровой карты также станет известно, какие объекты можно будет в дальнейшем построить на купленной земле. В описании участка вас должен интересовать пункт «Категория земель» и «Разрешенное использование земельного участка» (установленные законом допустимые границы использования земли).

При покупке дачи также следует проверить, существуют ли какие-то ограничения на использование земельного участка. Не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территории? Не входит ли он в границы водоохранной зоны? Если не провести эту проверку, можно стать владельцем земли, на которой ничего нельзя строить. Дачи, построенные в границах зон с особыми условиями использования территорий, по закону могут быть снесены.

Удостовериться в том, что ограничений нет, можно также при помощи публичной кадастровой карты Росреестра. Для этого в разделе «Управление картой» нужно поставить галочку в пункте «Зоны с особыми условиями использования территории». И посмотреть, входит ли интересующий вас участок в зону, где строительство ограничено.

Заключение

Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:

прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.