Продажа или дарение участка без межевания в 2022 году: что вам нужно знать

Можно ли купить?

Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии. Для этого необязательно проводить разграничение земли.

Инструкция по приобретению земли

Наличие межевого плана — это чёткое определение топографических границ, возможность строительства и отсутствие претензий со стороны соседей. Велика вероятность, что такую процедуру со временем всё равно придётся проводить.

Несмотря на вступившие в силу в 2022 году уточнения к законам о регистрации недвижимости и другим нормативным актам, собственники не спешат проводить документальное фиксирование границ своих земельных владений. Рассмотрим, можно ли оформить сделку и стать собственником участка без межевания.

Продажа без межевания: перечень плюсов и минусов

Межевание дачного участка или надела любого другого назначения подразумевает под собой сразу несколько плюсов:

Независимость. Подразумевается возможность ощутить себя независимым от соседей, у которых после процедуры межевания уже не нужно будет спрашивать разрешения на какие-либо юридические действия.
Защищённость. На выделенный фрагмент земли, который официально получит границы, уже никто не покусится.
Возможность узаконить захваченную территорию. Закон позволяет увеличить свой надел на 10% за счёт захвата ничейного фрагмента земли. И самозахватом это считаться не будет, так как данное действие теперь называют уточнением фактических границ. Однако с увеличением площади земли вырастут и расходы на её содержание (но это уже иная история).
Официальное выделение границ надела поможет обезопасить себя от захвата конкретной территории крупными застройщиками (этот момент актуален тогда, когда земля находится на территории населенного пункта, в рамках которого наблюдается массовая застройка).
Официальное выделение границ страхует конкретную территорию от любых непредвиденных ситуаций.

К сведению! Собственники, официально зарегистрировавшие границы, будут защищены от такой ситуации, в которой когда-то оказались пенсионеры, ставшие жертвами «дачной амнистии». Тогда соседи переписывали их наделы на себя, превращая прежних собственников в арендаторов своей же территории.

Есть у процедуры выделения границ надела и ряд минусов:

Высокая цена. Выделение границ участка стоит несколько десятков тысяч рублей (такие суммы могут сильно ударить по карману пенсионеров, а также многих семей, которые еле сводят концы с концами).
Риски возникновения конфликта с соседями. Последние могут посчитать, что официальная процедура сократит выделенную им территорию. Поэтому могут не согласиться на реализацию описываемой процедуры.
Проблемы с собственниками. Такая ситуация может возникнуть, если территорией владеет коллектив. Главная фигура товарищества может просто не дать своего согласия на проведение операции.
Удаление инфраструктурных объектов. В некоторых случаях геодезисты требуют удаления различных инфраструктурных объектов, к примеру, электрических столбов либо уже имеющегося дорожного покрытия с измеряемой территории. Но исполнить требования геодезистов, к сожалению, получается не всегда.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о регистрации права собственности на земельный участок. Истец, Киреев Н. пояснил, что заключил ДКП с Лысовым Т. Он оплатил покупку в полном объеме. Стороны подписали акт приема-передачи имущества.

Покупатель подал заявление о регистрации права собственности, но в осуществлении регистрационных действий ему отказали по причине предоставления неполного пакета документов. В сообщении Росреестра было сказано, что к бумагам нужно приложить нотариальное согласие супруги продавца на заключение сделки купли-продажи земельного участка.

Киреев не смог связаться с Лысовым, так как последний переехал в другой город. Новых контактных данных он не оставил.

Истец требует признать договор купли-продажи действительным и зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу, что Росреестр незаконно отказал в осуществлении регистрационных действий, так как, согласно действующему российскому законодательству, отсутствие нотариально удостоверенного согласия второго супруга продавца на сделку для регистрации права собственности на объект недвижимости предоставлять не обязательно и удовлетворил иск.

Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?

Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.

Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.

Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса

Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю

Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.

Преимущества Услуги

Разграничение контуров при продаже требуется? Решать нужно ли ему заказывать услугу, правообладатель может, оценив все ее достоинства и недостатки. Такая необходимость возникнет со временем. Лучше позаботиться об оформлении заблаговременно.

Если контуры определены, то открываются следующие возможности для собственника:

Продажа, обмен, выкуп и дарение земли.
Урегулирование конфликтов между наследниками, соседями в судебном порядке.
Изменение собственника в Росреестре.
Формирования новых наделов, посредством деления на части надела или объединение нескольких участков.
Выделение территорий, что были в собственности муниципалитета, государства.

Популярность межевания в 2109 году оправдана тем, что внедряются законодательные нормы для повышения значимости этой процедуры. Без нее станет невозможным выполнение любых юридических операций с объектом. Со стороны государства межевание это возможность:

упорядочивания земельных правоотношений;
оформления и охраны частного имущества;
ведения учета внутренних государственных ресурсов;
управления фондами по распоряжению недвижимым ресурсом;
контроля роста наполнения бюджета за счет земельных налоговых платежей;
упрощения процедуры возврата территорий государству.

Что делать после заключения ДКП земельного участка

Купил участок ИЖС, что делать дальше? С такой проблемой, по статистике сталкивается каждый третий покупатель, который раньше никогда не покупал недвижимость. Причем, речь может идти не только о земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, но и о других объектах, например о садоводческих, дачных участках, домах, квартирах и др.

Согласно статье 558 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Поэтому, сразу после подписания соглашения покупателю необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением, подкрепленным документами, перечень которых утвержден на законодательном уровне.

Собираем документы

Что делать после покупки земельного участка, с чего начать регистрацию договора купли-продажи и права собственности? В первую очередь рекомендуется подготовить пакет документов, требуемых для осуществления регистрационных действий. В их перечень входит:

идентификатор личности заявителя;
оригинал договора купли-продажи;
квитанция об уплате государственной пошлины (по желанию);
заявление по установленному образцу.

Если от лица заявителя действует его законный представитель, то потребуется доверенность, заверенная нотариусом.

Если продавец состоит в браке, а земельный участок является мужа и жены, то рекомендуется предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга на совершение сделки.

На самом деле Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без этого документа. Но, если второй супруг не знал о продаже совместного имущества и не давал своего разрешения на сделку, он вправе обратиться в суд с иском о признании ДКП недействительным.

Важно! Любому покупателю проблемы с судом ни к чему. Ведь, при наличии оснований, судья вправе аннулировать сделку

И никто не гарантирует, что недобросовестный продавец быстро вернет деньги.

Оплачиваем госпошлину

За регистрацию права собственности на земельный участок покупателю необходимо оплатить государственную пошлину. Ее размер составляет:

Сумма	Для кого
2 тыс. руб.	для физических лиц
22 тыс. руб	для организаций
350 руб.	за сельскохозяйственный земельный участок, за надел, предназначенный для ЛПХ, садоводства, огородничества, ИЖС, ИГЖ, а также за объект капитального строительства, возведенный на такой земле (пп.24 ст.333.33 НК РФ)

Госпошлину можно оплатить в отделении любой кредитной организации, в мобильном приложении своего банка или через портал Госуслуги. В последнем случае размер платы немного ниже.

Подаем заявление

Подать заявление можно лично в территориальное подразделение Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства, а также через портал Госуслуги.

Само заявление составляют на утвержденном бланке. Как правило, его предоставляет сотрудник Росреестра. В МФЦ заявку заполняет работник многофункционального центра при помощи технических средств, а затем передает заявителю для проверки правильности указанной информации и подписания.

Если заявитель подает заявление онлайн, то ему необходимо заполнить специальную форму, размещенную на сайте ведомства или на портале Госуслуги.

Образец заявления

Образец заявления о регистрации права собственности на земельный участок в
2023
году

Скачать

Получаем выписку из ЕГРН на земельный участок

Государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется в течение 7 рабочих дней. Если же заявление и документы поданы через МФЦ, то срок осуществления регистрационных действий увеличивается до 9 дней. Помните о том, что праздники и выходные при этом не учитываются.

По завершению регистрационных действий Росреестр подготовит новую выписку, в которой собственником земельного участка указан уже не бывший владелец, а покупатель.

Обратите внимание: Документ необходимо забрать в территориальном подразделении ведомства или в МФЦ, в зависимости от того, каким образом заявитель подавал заявку.

Без межевания невозможно строительство дома

Владелец земельного участка сам должен понимать важность межевания. Когда границы участка определены, есть четкое понимание, что участок принадлежит не только по свидетельству с такой-то площадью, но и существует на местности

Особенно это правило коснулось участков, которые не огорожены забором. Проведение межевания в большинстве случаев исключает судебные разбирательства по спорам о границах между участками. Наталья Страхова, юрист ГКИ Недкадастр

Все идет к тому, что становится невозможным перерегистрировать и передавать по наследству немежеванный надел. После кончины собственника земля может отойти в пользование государства, и претензии наследников не будут иметь юридической силы. Также невозможно будет использовать землю в качестве залога или обеспечения для получения кредитов.

Законодательством не запрещена продажа или покупка участков без межевания. В большинстве случаев такая практика осуществляется при организации нового жилого поселка или дачного кооператива, где земля на бумаге поделена на участки, но на практике межа не обозначена.

Соответствие площади участка в документах и в реальности	Определить это можно визуально, посетив объект покупки и измерив его границы. Крайние точки границы не должны затрагивать соседние владения.
Соответствие расположения	Участок по документам должен располагаться по тому же адресу. Нередки случаи мошенничества, когда покупателю демонстрируется один объект, а в договоре указывается совершенно другой, который зачастую имеет конфликтные ситуации.
Отсутствие обременения	Рекомендуется самостоятельно узнать, не находится ли недвижимость в залоге или аресте у судебных приставов.

Также не лишним будет обратить внимание на распределение границ соседнего участка. Если он уже размежеван, то крайние точки не должны касаться приобретаемой недвижимости

Проще говоря, два соседних участка не должны накладываться друг на друга.

Порядок покупки дачного участка

Для того чтобы приобрести садовый участок, можно воспользоваться следующей общепринятой пошаговой инструкцией:

Этапы:

подбираем подходящий участок;

договариваемся с продавцом о его осмотре;

знакомимся с документацией на объект (выпиской из ЕГРН, кадастровым планом, правоустанавливающими бумагами и др.);

проводим визуальный анализ земли;

обговариваем с продавцом условия сделки;

заключаем договор купли-продажи;

передачу имущества оформляем актом приема-передачи (не обязательно);

регистрируем переход права собственности.

Если все документы на дом и садовый участок в порядке, то проблем с приобретением имущества возникнуть не должно.

Обратите внимание! Если вы планируете постоянно проживать в доме, расположенном на территории СНТ, посмотрите, к какой категории относится реализуемое строение. Лучше покупать такую дачу, которая уже имеет статус объекта ИЖС.

Находим подходящий объект

Найти земельный участок в СНТ для покупки не составит особого труда. Для этого можно просмотреть сайты или газеты с объявлениями или воспользоваться профессиональной помощью агентства недвижимости или частного риэлтора.

Рекомендуется сразу отсеивать «проблемные» наделы, даже если на них установлена весьма привлекательная цена. К таким, например, относят участки, незарегистрированные в Росреестре, объекты, границы которых не уточнены и др.

Заключаем договор купли-продажи

Перед заключением договора купли-продажи земельного участка в СНТ рекомендуем внимательно проверить «чистоту сделки. Для этого попросите продавца предоставить небольшой пакет бумаг.

Какие документы должны быть при покупке рассматриваемого объекта? Обратите внимание на:

выписку из ЕГРН на земельный участок и дом;
правоустанавливающие бумаги, например, договор купли-продажи, дарения, судебное решение, свидетельство о наследовании и др.);
кадастровый паспорт (при его наличии);
справку из БТИ о наличии (отсутствии) строений на земле;
подтверждение отсутствия задолженности по членским взносам, а также о том, что продавец не состоит в ПНД и НД.

Если предмет сделки в настоящее время является совместным имуществом супругов, то дополнительно рекомендуется попросить продавца оформить согласие от мужа или жены на сделку. Такой документ в обязательном порядке заверяют у нотариуса. Если его нет, то переход права собственности все равно зарегистрируют в Росреестре. Однако, в будущем, несогласный со сделкой супруг вправе подать иск о признании ДКП недействительным.

Сам договор купли-продажи можно составить самостоятельно или обратиться за его подготовкой к юристу.

Документ допускается писать от руки или печатать при помощи компьютера. Альтернативный вариант – использование заранее подготовленного бланка.

Образец заявления

Образец договора купли-продажи земельного участка в СНТ в
2023
году

Скачать

Регистрируем сделку

Фактическую передачу имущества можно оформить соответствующим актом. Однако, делать этого не обязательно.

Договор купли-продажи земельного участка в СНТ не подлежит обязательном нотариальному удостоверению, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне (если продается доля в праве общей собственности или имущество принадлежит несовершеннолетнему).

Для того чтобы оформить покупку дачи, необходимо зарегистрировать право собственности на нее в Росреестре. Для этого собираем документы:

заявление по установленному образцу;
договор купли-продажи;
гражданский идентификатор личности заявителя;
квитанцию об оплате государственной пошлины (по желанию).

Заявление, подкрепленное пакетом документов, передают в территориальное подразделение Росреестра лично или через МФЦ.

По общим правилам, госпошлина за осуществление регистрационных действий для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, для юридических 22 тыс. руб. Если же земельный участок относится к сельскохозяйственному назначению, то сумма государственной пошлины составит 350 рублей.

Если же дачный участок покупается через нотариальную контору, то есть договор купли-продажи удостоверяется нотариально, то заявку на регистрацию перехода права собственности отправляет нотариус.

Правовая база

Основным законодательным актом в сфере урегулирования земельных вопросов считается Земельный кодекс РФ, вступивший в силу 25 октября 2001 года. Этот документ подвергается постоянным изменениям, которые вносят коррективы в уже действующие нормы и правила.

Межевание земельных участков регламентируется статьей 11 ЗК РФ.

Последние поправки в ее текст были внесены Федеральным законом №361-ФЗ, которые позволили урегулировать вопросы юридического и экономического характера, касающиеся проведения межевания земельных наделов. В частности, было определено, что решение споров между соседями подразумевает обязательное определение границ.

Вопросы межевания рассматриваются и в другом законодательном акте – Федеральном законе №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Ряд положений в нем напрямую регулируют процедуру межевания и условия ее проведения.

В соответствии с правовой базой, выделение границ необходимо при:

Заключении сделок на передачу прав собственности на землю от государства к физическому или юридическому лицу.
Распределении наделов по разным обстоятельствам.
Необходимости разделить или, наоборот, объединить доли.

Процедура межевания не являлась принудительной и проводилась скорее на добровольной основе, но в 2019 году все изменится.

Законодательная база

Все операции с недвижимостью закреплены в соответствующих нормативных актах. Не исключением являются и земельные участки.

Вопросы межевания и регистрации участков регламентируются следующими нормативными актами:

Федеральный закон №136 регламентирует правила использования и оборота участков, а также другие земельные отношения.
Федеральный закон № 218 рассматривает порядок регистрации недвижимости и основные моменты по оформлению собственности.
Федеральный закон № 221 наиболее полно определяет процедуру кадастрового учета.

Вопросы межевания затрагивает каждый из законов. Но наиболее полно они освещены в рекомендациях Росземкадастра от 2003 года. Данный документ удобен, так как составлен в виде методического пособия. В нем излагается вся последовательность действий, которая позволяет в точности понять и провести процедуру.

Обязанность межевания участков закрепляется в законодательном акте «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Изменения внесены еще в 2020 году, а начали действовать только с января 2020 года. Эта поправка устанавливает невозможность регистрации права без проведения межевания территории.

Оформление сделки купли продажи

Как оформить продажу дачи без межевания?

Владельцы дачных участков, не обмежеванных границами, часто сталкиваются со сложностями при продаже своих земельных участков. Какие документы требуются для сделки? Можно ли продать участок без межевания? Как определить цену на неразмежёванный участок и какие особенности сделки следует учесть? На эти и многие другие вопросы дадим ответ в данном материале.

Влияние законодательства на продажу дачи без межевания?

Владельцы дачных участков имеют право продать свой участок без межевания в определённых случаях. Устанавливать границы для покупателя требуется только при проведения сделки купли-продажи в кадастровом учреждении.

Для продажи недвижимости за пределами населенных пунктов межевание не является обязательным.
Если срок эксплуатации дачи истек, а межевание за этот период не проводилось, можно продать участок без межевания.
Если действующее законодательство предоставляет право обойтись без межевания.

Сколько стоит продажа дачи без межевания?

Цена на неразмежёванный участок обычно ниже, чем на участок с границами. Но также необходимо учесть возможные проблемы с защитой прав собственности и затраты на дальнейшее межевание.

Возможные варианты при продаже дачи без межевания?

Владелец участка может провести межевание перед продажей. Это позволит установить границы участка, узаконить документы и повысить его стоимость при продаже. Если же продавец не желает тратить дополнительные средства или время на узаконивание участка, то можно найти покупателя, который готов купить неразмежеванный участок, либо обратиться за помощью к специалисту в данной сфере.

С 1 января 2019 года земли без межевания нельзя будет продавать

Межевать можно только участки, уже стоящие на кадастровом учёте и имеющий кадастровый номер. Большинство частных земельных наделов (расположенных в сёлах, коттеджных посёлках, дачных товариществах и т.д.) уже состоят на кадастровом учёте, и соответственно информация о них имеется в ЕГРН. Тем не менее, ещё встречаются участки не поставленные на учёт. Владельцу такого «нелегального» земельного надела необходимо обратиться в офис МФЦ и подать заявление о постановке участка на учёт, как ранее учтённого. Либо заявление можно подать через портал госуслуг. К заявке необходимо приложить имеющиеся на участок бумаги. Узнать о том, стоит ли участок на кадастровом учёте можно с помощью Публичной кадастровой карты. Если у участка есть номер, значит, на учёте он стоит. Постановку объекта на кадастровый учёт можно провести одновременно с регистрацией права собственности на него.

Стоимость арпантажа и что на нее влияет

Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает, что работы по межеванию земельных участков на безвозмездной для граждан основе проводятся исключительно в процессе осуществления комплексных кадастровых работ, выполнение которых заказал и оплатил муниципалитет.

Но в связи с нехваткой средств в муниципальных бюджетах кадастровые работы заказываются редко, а главное, в процессе их выполнения границы более мелких земельных участков могут быть определены не совсем точно.

Самостоятельно выполнить работы по межеванию земельного участка владелец не имеет права. Для выполнения межевых работ следует привлекать специализированную прошедшую лицензирование организацию.

При этом работы по межеванию специализированная геодезическая организация проводит на платной основе, и льготных категорий граждан не существует.

Государственные геодезические компании, выполняющие работы по межеванию земельных участков, устанавливают расценки, исходя из нормативов, утвержденных министерством экономического развития Российской Федерации.

Частные геодезические компании при установке расценок на услуги руководствуются исключительно финансовыми интересами компании.

На стоимость работ по межеванию земельного участка влияют следующие факторы:

в каком регионе располагается земельный участок;
категория земли, к который относится межуемый участок;
удаленность земельного участка от поселения и транспортной инфраструктуры;
площадь земельного участка;
сложность рельефа местности, на которой располагается земельный участок;
правовая история земельного участка.

Как узнать, кому принадлежит земельный участок по кадастровому номеру?

Прежде чем заключить договор с конкретной геодезической фирмой на проведение работ по межеванию земельного участка, стоит обзвонить другие геодезические компании. Разница в расценках на проведения межевых работ иногда достигает несколько десятков раз.

Ниже приведены средние расценки на выполнение межевых работ:

Объект	Стоимость
Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства	От 5 000 до 10 000 рублей
Земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства	От 8 000 до 15 000 рублей
Земельный участок для коммерческих целей	От 15 000 до 20 000 рублей

Затраты на межевание земельного участка

Фиксированных тарифов на проведение процедуры межевания не существует.

На цену влияют следующие факторы:

регион, место, где находится ЗУ, ландшафт, площадь;
степень сложности геодезических работ, транспортные расходы;
наличие исходных правовых документов (план, землеустройство);
есть ли необходимость в геодезии ЗУ;
необходимость проводить согласование спорных вопросов с соседями;
субъект, который будет проводить процедуру регистрации в Росреестре (собственник или специалисты кадастровых центров).

Вопросами межевания занимаются лицензированные экспертные фирмы с соответствующим штатом специалистов (кадастровые инженеры, геодезисты).

В среднем стоимость процедуры оформления дачного надела варьируется от 5 до 8 – 10 тысяч рублей. Участок под ИЖС — 10 – 20 тысяч рублей. Выше стоимость для наделов более 10 гектаров, выделяемых под коммерческую недвижимость.

Какие последствия ждут продавца за продажу неразмежёванной дачи?

Кода оформить участок земли без межевания не получится.

Геодезические измерения обязательны, если вы приобретаете земельный надел «на голом месте» (прямо или косвенно), то есть без ограждения и разметки, отмеченный только в местных административных органах, а не в реальности.
Если границы земельного надела имеют «причудливые очертания», то определить его площадь без специальных приспособлений и вычислений затруднительно. Например, с одно стороны форму границы диктует дорожный изгиб, с другой — вклинивается дом соседа, с третьей – овраг и другое.
Другой вариант: фактические данные площади участка больше, чем в имеющемся документе собственности. Межевание поможет установить точные данные участка достоверно и зафиксировать в новом свидетельстве. Собственник в этом случае только выигрывает, так как получает дополнительную земельную долю (не больше допустимых норм), которая досталась нечаянно.
При разделении одного участка на части. Например, глава семейства решил выделить долю в собственность сыну, построить ему дом, а другую часть оставить себе. Работа геодезистов понадобится, если вы, как владелец, хотите соединить один земельный участок с другим, граничащим с ним.
Если возникла спорная ситуация с соседями из-за границы земельного надела, вас обвиняют в захвате чужой доли, перестановке ограждения… Обосновать свою правоту поможет межевание. Специалисты, после проведённых работ, предоставят план участка, и всё станет ясно без споров и ругани. Но бывает, геодезические работы, наоборот, усугубляют ситуацию, начинаются судебные распри — всё очень индивидуально.

Процедура межевания земли