Как продлить аренду земельного участка под индивидуальное жилое строительство

Земельный участок находится в аренде

Землю из аренды можно приобрести в законную собственность, если на это есть согласие самого собственника. Оформление зависит от правового статуса объекта и его законного владельца.

Стороны должны придерживаться положений ст. 22–24 ЗК РФ. Аренда возможна на все земельные участки, за исключением объектов, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Размер платы за право пользования землей устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.

Для этого требуется уведомить арендодателя. Правоотношения между собственником и арендатором могут быть установлены на конкретный срок или не иметь временных ограничений.

Для аренды земельного участка с правом выкупа в собственность необходимо, чтобы:

• земля была свободной в обороте;
• объекты землепользования были доступны для выкупа. Например, отдельные категории земель не могут быть проданы иностранцам;
• участок использовался по назначению. За этим следят контрольно-надзорные органы (отделы при муниципальных образованиях, Росимущество и т. д.).

Перед согласованным выкупом арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило первоочередной аренды. Оно установлено ГК РФ — ст. 621.

Арендатору разрешено обратиться в суд за взысканием убытков, которые были вызваны из-за необоснованного отказа продлить договор.

После истечения срока сделки, и при молчании обеих сторон она продлевается на уже неопределенное время. Изменения в документ могут быть внесены только при согласии сторон или по судебному решению.

Условия предоставления

Предусмотрено несколько способов оформления соглашения с правом выкупать участки земли после аренды.

Земля может передаваться:

• после принятия арендодателем оферты арендатора и согласования всех условий сделки;
• при участии в публичных торгах, которые инициирует администрация муниципалитета;
• в бесплатное пользование, с правом последующего выкупа (для молодых специалистов, трудоустраивающихся в сельской местности или многодетным семьям, планирующим строить собственный дом);
• через аукцион, который инициируют граждане;
• по упрощенной схеме, без публичных торгов — для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, строительства многоквартирного дома или социального объекта.

Для выкупа благоустроенного земельного участка, с незавершенным объектом ИЖС из аренды в собственность необходимо, чтобы такая земля была свободна от прав третьих лиц и использовалась по назначению.

Порядок выкупа муниципальной земли устанавливается уполномоченными органами. Оформить участок в собственность можно, если достигнута цель использования земельного объекта — построен дом, регулярно выращивается урожай, реконструировано сооружение.

При подписании срочного договора аренды с правом выкупа учитывается расположение на участке зданий и сооружений. Обычно они тоже передаются в аренду, если в договоре не предусмотрены иные условия.

Права и обязанности

В российском гражданском праве предусмотрена свобода договора, за исключением случаев понуждения к заключению сделки при ранее взятых на себя обязательствах.

Стороны сами вправе определить права и обязанности, с соблюдением норм ст. 22–24 ЗК РФ и гл. 34 ГК РФ. Но при выкупе земельного участка учитываются следующие права сторон.

За арендатором закрепляется право:

• вносить авансовые платежи за земельный участок раньше согласованного срока;
• сдавать полученный участок в субаренду или бесплатное использование;
• отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом арендодателя;
• использовать землю по целевому назначению: заниматься сельским хозяйством, проводить строительные работы и другой законной деятельностью.

В обязанности арендатора входит:

• использовать землю только в предусмотренных целях;
• выкупить объект, подписать акт приема-передачи земельного участка;
• своевременно вносить арендные и выкупные платежи.

До того как контрагенты выкупили арендованный участок земли — также определяются права и обязанности арендодателя.

Среди прав выделяют возможность:

• следить за правильностью использования объекта;
• своевременно получать арендную и выкупную плату;
• требовать возмещения вреда при порче земли;
• отказывать в выкупе при существенном нарушении порядка использования участка.

Целевое назначение земельного участка устанавливается исходя из земельного законодательства и технической документации. Оно не может быть произвольно изменено.

Размер арендной и выкупной платы определяется на усмотрение сторон. В счет оплаты аренды и (или) выкупа арендодатель вправе получить продукцию арендатора или другое ценное имущество.

Аренда земли гражданами, имеющими право на первоочередное и внеочередное получение земельных участков.

Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.

Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.

Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.

Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.

Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».

По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:

• инвалидами I и II групп,
• детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),

имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.

Как видите, на земельном участке, арендованном  по данному закону, дом не построишь.

Могу ли я купить или продать арендованный участок?

Купля-продажа земельных участков, находящихся во временном пользовании частных лиц, возможна, но для этого необходимо выполнить определенные действия. В таких случаях право собственности на участок принадлежит муниципалитету, а арендованный участок включает в себя все здания и сооружения.

С согласия собственника и полной проверки арендатора право аренды может быть передано третьему лицу. При продаже участка необходимо убедиться в чистоте сделки и подготовить договор купли-продажи, воспользовавшись услугами брокера или специалиста по недвижимости.

Однако следует иметь в виду, что приобретение земли, временно используемой частными лицами, может быть сопряжено с определенными рисками. Во-первых, муниципалитет может отказать в продлении срока аренды или отказать в передаче участка другому лицу. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с приватизацией или перерегистрацией права собственности на землю.

Для совершения сделки по приобретению земельного участка в аренду необходимо составить договор купли-продажи. В нем будут определены все условия сделки. В нем также должны быть учтены обязанности и права муниципалитета и арендатора во избежание будущих споров.

Сделки по купле-продаже арендных участков имеют свои преимущества и недостатки. С одной стороны, можно приобрести участок с уже построенным домом и другими объектами. С другой стороны, необходимо учитывать возможные риски и проблемы, связанные с владением арендованными участками.

Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета

FAS 25/2018 Применяется в большинстве обычных случаев аренды и субаренды, т.е. в случаях, когда учет аренды у арендаторов, арендодателей и арендаторов-арендаторов осуществляется за вознаграждение. Статус договаривающихся сторон и правовая форма договора несущественны; DLP 25/2018 применяется к государствам, торговым организациям, SA, EIA, OE, EU и EA.

Стандарт не распространяется на недра или аренду. Применимое законодательство требует, чтобы они несли ответственность в соответствии с ФСА организаций государственного сектора. Понять, чем отличается использование аренды.

Аренда предоставляет арендаторам очень широкие права. Напротив, использование ограничивает их. Аренда (ст.

606 ГК РФ) разрешает возведение земельных пластов, их улучшение, внесение арендных прав в уставный капитал организации, их оговор и строительство на земле. Все действия осуществляются с согласия арендодателя. Земля может быть выкуплена, если это предусмотрено договором аренды.

Условия предоставления

Для получения земельного надела бесплатно, нужно соблюсти несколько условий: земли должны подпадать под вид разрешенного использования, то есть под индивидуальное строительство.

1. Если у гражданина нет, и никогда не было собственного надела земли под ИЖС или ведение личного хозяйства.
2. Должна быть постоянная регистрация на территории РФ не менее 5 лет.
3. Если он проживает в частном доме, но не его собственник.
4. В случае проживания в общежитиях с семьей, или норма жилой площади в квартире меньше, чем полагается на 1 члена семьи, то это условие для получения бесплатного земельного надела.
5. Если граждане подпадают под категорию «молодая семья», или в семье всего один родитель, у которого нет в собственности земли.
6. Молодым специалистам, которые окончили высшие учебные заведения и приехали жить и работать в сельскую местность при заключении бессрочного трудового договора с местной администрацией поселения.
7. Те молодые специалисты, которые будут работать в бюджетных местных организациях, например, в образовательном ли медицинском направлении.

Стоит отметить, что землю под индивидуальное строительство вначале оформляют как арендный договор земли сроком до 3 лет. После окончания и ввода дома в эксплуатацию, землю можно оформить на бесплатной основе.

Выдержки из Земельного Кодекса по аренде (передачи в собственность) земли

Многие почему-то считают, что раз земля арендуется у государства, то она должна быть бесплатной. Для примера можно разобрать выдержки из статей Земельного кодекса РФ.

1. В статье 28 говорится о приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

а) В пункте первом данной статьи определено: земельные участки, находящиеся в собственности государства, предоставляются в аренду или собственность, а также в постоянное пользование на основании пункта 1 статьи 20 в случаях пожизненного наследуемого владения; безвозмездно в срочное пользование предоставляется муниципальная или государственная земля согласно пункту 1 статьи 24.

б) Во втором пункте говорится о предоставлении государственной или муниципальной земли в собственность за плату. Бесплатное предоставление земли регулируется Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов федерации. В этом случае участки предоставляются физическим и юридическим лицам, а также гражданам, имеющим трёх и более детей — бесплатно. Многодетные семьи имеют право получить землю без торгов и согласования мест размещения на ней объектов строительства.

Инвалиды или семьи с наличием в них инвалидов имеют право на первоочередное получение земли для строительства жилья и ведения подсобного хозяйства.

в) Четвёртый пункт говорит о недопущении отказа в предоставлении земли в собственность частных и юридических лиц. Отказ в просьбе возможен только в случаях изъятия земельных участков из оборота; запрета на приватизацию земли или если земля зарезервирована для нужд государства.

Выше были рассмотрены случаи получения земли в собственность, теперь переходим к аренде.

2. Статья 38 Земельного Кодекса вместе с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 определяют предметом торгов земельный участок с установленными границами или же право аренды на такой участок с заключением договора аренды.

3. Продавцом или либо органом, имеющим право предоставлять аренду и заключать договора такого типа, выступает исполнительный орган местного самоуправления или государственной власти, согласно статье 29. В этом случае собственник земли (государство) сам определяет начальную цену на аукционе, сумму залога и форму проведения торгов.

4. Согласно пункту 1 статьи 36, лица, уже имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, в оперативном управлении муниципальную (государственную) землю, приобретают на неё права в соответствии Земельным Кодексом. Если на арендованном участке получено разрешение на строительство жилого дома, этот участок переходит в собственность арендатора.

Бланки подачи объявления

Ознакомившись и приняв условия участия в аукционе, лицо, подававшее заявку, становится участником этого мероприятия. Победитель определяется просто — кто больше даст за тот или иной лот.

Первоначальная аренда для победителя торгов ограничена по времени. Обычно земля находится в аренде на всё время строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Для тех кто не укладывается в определённые сроки, стоимость аренды увеличивается в два раза (в зависимости от положений в законах региона).

Право аренды дается на три года для строительства дома.

После введения дома в эксплуатацию, на руки выдаётся постановление главы района о передаче участка в собственность. Передача участка осуществляется за 2,5% от кадастровой стоимости земли. К вышедшему постановлению прикладывается выписка из кадастра и копия кадастрового плана. Участок имеет свой кадастровый паспорт и номер, присвоенный ещё в ходе торгов. Все данные регистрируются в земельном комитете и кадастровой палате Росреестра.

Участок уже получен, все документы готовы,- остаётся заключить договор об аренде земли у государства.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды

Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
Расторжение договора

Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст

619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

Под какие цели можно арендовать земельный участок?

Это основание допускает 4 цели.

аренда земли для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС).

Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.

Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.

Полезный совет:

Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.

Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.

Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.

Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.

Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.

При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда и последующий выкуп земли под построенным домом.

Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.

В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.

аренда участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

В чем заключается 1 (одно) важное отличие земельных участков под ЛПХ от участков под ИЖС?

Участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.

Вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС за пределами города, поселка или другого поселения.

Ситуация №1. Границы участка есть в кадастре — выкупаем его у местной администрации (арендодателя)

Арендодатель указан в договоре аренды. Где-то напрямую подать заявление нельзя, только через посредника в виде МФЦ (Многофункциональный цент «Мои документы»). Инструкция одинакова.

Например, в Московской области подать заявление и документы нужно в МФЦ, а оттуда их передают в Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ). Или онлайн через их официальный сервис — uslugi.mosreg.ru. Регистрация в сервисе проходит через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).

1. Всем арендаторам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Бланк и образец заявления дадут там же. В нем нужно указать ФИО заявителей, кадастровый номер участка, его площадь, данные о собственности дома, номер договора аренды и т.д.

   К заявлению приложить (оригиналы и копии):

   • Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на дом — инструкция как получить. Если есть свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок;
   • Договор аренды участка (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
   • Несколько фотографий участка и дома на нем (только фасад).
2. Комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит дом. Комиссия должна удостоверится, что построенный дом действительно считается жилым и соответствует необходимым требованиям. Я писал выше .

   На практике случается, что комиссия приезжает без предупреждения арендатора или вообще не приезжает.

3. Затем Администрация решит — продать участок или отказать в этом. По закону решение администрация должна принять в течение 30 дней (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ), но на практике срок доходит до 2 — 2,5 месяцев. Обычно в течение месяца администрация рассматривают документы, потом отправляет распоряжение в межведомственную комиссию (МВК), а это еще примерно 2 недели. Затем осмотр дома, регистрация заявления, обратная отправка и составление проекта договора купли-продажи или отказа. Все это и может занимать больше 2 месяцев.

   Случаи отказа от администрации я расписал отдельно внизу — .

4. Если будет принято положительно решение, арендаторам сообщат когда можно подписать договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора аренды. Иногда соглашение сразу вписано в сам договор.

   В договоре купли-продажи будет указана стоимость участка, реквизиты и максимальный срок оплаты. Обычно оплатить нужно максимум за 10 — 14 дней. Сделать это можно в любом банке, наличным или безналичным путем. Обязательно возьмите чек.

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, участок должен быть оформлен в ту же собственность, что и дом. Например, у дома два владельца — у одного 1/3, у другого 2/3. Значит и участок будет оформлен с такими же долями — 1/3 и 2/3. Размер долей менять нельзя. Если дом оформлен в совместную собственность (доли не определены), тогда и участок будет оформлен так же.

5. После оплаты арендаторам нужно подписать акт приема-передачи участка и забрать его вместе с договором купли-продажи.

Образец договора и акта

(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

Теперь нужно зарегистрировать право собственности — . Иногда договор купли-продажи подают вместе с представителем администрации.

Аренда земельного участка через аукцион

Доступных для аренды участков земли может быть много, и выбрать подходящий для вас можно через аукцион, проводимый государством. Чтобы участвовать в аукционе и получить землю в аренду, необходимо выполнить несколько шагов.

1. Получить подробную информацию о доступных для аренды участках земли. Эту информацию можно получить на сайте государственного учреждения, отвечающего за земельные вопросы.
2. Ознакомиться с документами, которые необходимо предоставить для участия в аукционе. Обычно требуются документы, подтверждающие личность, юридическую форму организации и финансовую состоятельность арендатора.
3. Внести залог или другую гарантию в соответствии с требованиями организаторов аукциона. Размер залога может зависеть от арендной платы или стоимости земельного участка.
4. Подать заявку на участие в аукционе и взять участие в нем. На аукционе вы сможете состязаться с другими участниками за желаемый участок земли и предлагать свою цену.
5. Дождаться решения комиссии об арендовании участка. После завершения аукциона комиссия определит победителя и оформит соответствующий документ.
6. Оформить договор долгосрочной аренды. Для этого вам понадобятся документы, подтверждающие ваше право на земельный участок.
7. Регулярно уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Размер арендной платы может зависеть от различных факторов, включая размер участка, его расположение и назначение.

Следуя этому пошаговому руководству, вы сможете успешно оформить землю в долгосрочную аренду на 49 лет через аукцион. Не забудьте ознакомиться с дополнительной информацией и требованиями, которые могут быть установлены государственными учреждениями относительно аренды земельных участков.

Регистрация уже построенных на участке зданий: возможно ли это?

При аренде участка, на котором уже имеется постройка или здание, может возникнуть вопрос о вступлении в право собственности. Однако следует помнить, что во всех случаях можно законно перевести построенное здание в свою собственность.

Прежде чем зарегистрировать право собственности на здание, необходимо выяснить его статус. Какие функции оно выполняет? Является ли оно жильем, частным домом или иным объектом недвижимости? В зависимости от этого будут различаться требования и процедуры.

Если здание находится на арендованном участке, то после завершения строительства оно, как правило, переходит в собственность. При этом необходимо соблюсти ряд юридических процедур и получить разрешение на размещение. Следует также отметить, что при покупке таких зданий на арендованных участках необходимо учитывать ряд моментов.

Однако не во всех случаях разрешается строительство зданий на арендованных участках. Прежде чем начинать строительство, необходимо убедиться, что эта деятельность одобрена государством и соответствует законодательству. В противном случае могут возникнуть проблемы при попытке оформить право собственности на здание и использовать его в качестве объекта недвижимости.

В любом случае вступление в права собственности на здание, уже построенное на арендованном участке, требует тщательного изучения законодательства и общения с органами, ответственными за получение необходимых разрешений. Только после завершения всех согласований вы сможете оформить здание в собственность и использовать его в соответствии со своими потребностями и намерениями.