Как определить кадастровую стоимость земельного участка по формуле

Кадастровая оценка земель

Определение обоснованной платы за землю является одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами, так как оценка земли играет важную роль при заключении сделок с землей

Но стоимость земли имеет важное значение и в налоговой системе. Расчет земельного налога осуществляется на основании кадастровой стоимости (доли кадастровой стоимости) земельного участка, поэтому в разд. 2 “Расчет налоговой базы и суммы земельного налога” налоговой декларации по земельному налогу указывается кадастровая оценка земельного участка

2 “Расчет налоговой базы и суммы земельного налога” налоговой декларации по земельному налогу указывается кадастровая оценка земельного участка.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” кадастр объектов недвижимости ведется с целью получения информации по управлению земельными ресурсами и осуществления контроля над их использованием и охраной, а также регистрации прав на имущество и сделок с ним, в том числе и экономической оценки земель. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по единой методике на основании Приказа Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445 “Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения”.

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения распространяется на земли следующих видов использования:

а) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

б) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

в) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

г) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

д) на которых располагаются леса;

е) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками .

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется в три этапа. На первом этапе формируется перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, на втором – устанавливаются удельные показатели кадастровой стоимости земли, а на третьем – осуществляется расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Определенную сложность в процессе оценки представляет собой расчет удельных показателей, для осуществления которого необходимо определить перечень почвенных разновидностей и площади, а также все сельскохозяйственные культуры, возможные к выращиванию, перечень культур допустимых чередований посевов и общее количество полей севооборота; определить нормативную урожайность каждой сельскохозяйственной культуры и ее рыночную цену; осуществить расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры; установить затраты на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры; рассчитать значение коэффициента капитализации земельной ренты; произвести расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Зачем проводят кадастровую оценку

Простые граждане узнают о кадастровой оценке, обычно, в связи с ее использованием для целей налогообложения и определения ставки арендной платы. На деле кадастровая оценка используется и для принятия государством и муниципалитетами решений в сфере распределения земель, выдачи разрешений на работы, повышения эффективности использования земель. Кроме того, именно исходя из кадастровой стоимости, рассчитывают выкупную стоимость земель у государства и муниципальных образований.

Как происходит оценка земель

Основной характерной чертой кадастровой оценки, является ее массовость, когда одновременно оценивают целые перечни объектов. Массовость объясняется, Во-первых, необходимостью провести оценку всех земель до 2020 года, когда планируется сформировать единую базу налогообложения. Во-вторых, необходимостью периодической переоценки, которая должна происходить не реже чем раз в 5 лет, и связана с имением стоимости земель.

Регулирование кадастровой оценки лежит на органах исполнительной власти субъектов, сотрудниках управления Госрегистрации, специалистах кадастра и картографии. Исполнение лежит на оценщиках, которых выбирают на конкурсной основе, среди специалистов, имеющих право на осуществление оценочной деятельности.

Следует сказать, что при осуществлении кадастровой оценки каждого объекта у оценщиков бы ушло много времени, поэтому оценка проводится по формуле:

Кадастровая стоимость = удельный показатель * площадь объекта 

По сути, оценщики формируют как раз-таки удельный показатель, а именно провозят зонирование и группировку земель по признаку схожести в пределах кадастрового квартала и определяют суммарную стоимость выделенной зоны одним из трех подходов оценки. В дальнейшем каждый входящий в зону земельный участок наделяется стоимостью, пропорциональной его площади. Удельный показатель отличается в зависимости от разрешенного типа использования земельного участка, в сухом остатке имеем, что для проведения работ по оценке кадастровой стоимости надо знать:

• к какому кадастровому кварталу относится участок, эта информация содержится в кадастровом паспорте объекта, если быть точнее – в его номере, который состоит из номеров округа, массива, района, квартала и собственно участка;
• площадь земельного участка – эти данные также есть в кадастре;
• вид его разрешенного использования. Бывают ситуации, когда для участка определены несколько таких видов, в этом случае для расчета используют показатель с максимальным значением.

Как произвести расчет кадастровой стоимости земельного участка

Чтобы подставить в налоговый калькулятор кадастровую стоимость земельного участка, для начала следует сделать ее расчет. Стандартная формула для определения данного значения следующая:

Кадастровая стоимость=Площадь земли(в метрах квадратных)*(Инфраструктура+Специфика)*Переходный коэффициент.

Где:

• инфраструктура, находящаяся на земельном участке, оценивается в рублях на метр квадратный;
• специфика (например, местонахождение земельного надела) — оценивается также рубли/метр квадратный;
• переходный коэффициент – указывает местоположение в установленной государственной классификации.

Попробуем разобраться с расчетом кадастровой собственности земельного участка на конкретных примерах:

Имеется участок земли в 300 квадратных метров с определенной инфраструктурой, которая оценивается в 700 рублей на метр квадратный. Специфические характеристики земли можно оценить в 600 рублей на квадратный метр, а переходный коэффициент по установленным нормам равен трем.

Кадастровая стоимость будет следующей: 300*(700+600)*3=1 170 000 рублей.

Земельный участок площадью в 150 метров квадратных с инфраструктурой, оцененной в 400 рублей/метр, и спецификой из расчета 200 рублей/метр, с установленным переходным коэффициентом в 2,5 имеет кадастровую стоимость в размере – 150* (400+200)*2,5=225 000 рублей.

Для более точного определения данной суммы следует либо воспользоваться актуальными результатами кадастровой оценки, либо обратиться в специализированную компанию для проведения оценочных работ.

Как считается кадастровая стоимость земли

Из каких факторов складывается размер кадастровой стоимости земельного участка в рамках официально проводимой проверки.

Немаловажна категория земли:

• земли населенных пунктов;
• сельскохозяйственных угодий;
• лесного фонда;
• водных ресурсов;
• специального назначения (в том числе транспорта, связи, обороны и прочие);
• территории особо охраняемые (национальные парки, историко-культурное наследие и прочие);
• земельные участки государственного запаса.

Если земля находится в каком-то из населенных пунктов, она также может быть разделена на несколько типов, согласно которым разрешается ее использование для:

• строительства многоэтажных или частных домов;
• возведения гаражей и хозяйственных построек;
• дачных поселков, частных дач, объединений садоводов и садовых обществ;
• иных утвержденных типов земель.

Оценивается в рамках кадастровой проверки и целевое назначение земли:

• жилое;
• общественно-деловое;
• производственное;
• инфраструктурное;
• сельскохозяйственное;
• предназначенное для отдыха населения и иных целей.

Почему же так важно знать результаты проверки и расчета кадастровой стоимости земельных участков? С учетом этой суммы налоговая служба обязана рассчитать земельный налог, арендодатель определит размер платы за аренду государственных и иных земель, продавец рассчитает сумму продажи земельного надела. Знание реальной стоимости земли поможет избежать встреч с недобросовестными продавцами и арендодателями и определить правильность начисления налоговых платежей

Знание реальной стоимости земли поможет избежать встреч с недобросовестными продавцами и арендодателями и определить правильность начисления налоговых платежей.

Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель — обзор основных вариантов

Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Так как результаты оценки кадастровой стоимости сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.

Вариант 1. Нормативный метод

Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.

В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Вариант 2. Метод сравнения продаж

Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.

Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.

Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.

Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.

Вариант 4. Метод распределения

Этот метод используют только для застроенных земельных участков. Так как такую землю нельзя продать отдельно от постройки, то оценке подлежат продажи единых объектов. Для лучшего понимания приведу пример.

Вариант 5. Метод выделения

Он тоже применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов

Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем

Вариант 6. Метод остатка

Он подходит для застроенных и свободных земельных участков, а суть его заключается в следующем. Любая земля — это источник капиталовложений. Чаще всего на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка.

Этот метод хорошо применим для кадастровой оценки земель, на которых сооружаются объекты промышленности.

Вариант 7. Метод разбивки на участки

Градостроительная политика большинства поселений предполагает комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение (для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д.). В дальнейшем эти участки дробятся на мелкие и предоставляются застройщикам на различных условиях.

Оценщик вначале работает с большими частями, определяя их кадастровую стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется также и для кадастровой оценки земель лесного фонда.

Виды стоимости земли

В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость является самым распространенным показателем на сегодняшний день и представляет собой цену участка, установленную государством по результатам проведения специализированной оценки. Данная стоимость является унифицированным показателем, так как определяется для нескольких участков, схожих по их техническим и качественным характеристикам.

Установление кадастровой стоимости проводится, как правило, в рамках одного кадастрового квартала для земель одной целевой категории использования. Именно по этой причине данная стоимость является лишь основой для определения размера земельного налога, а также для формирования нормативной стоимости участка.

В расчетах между собственниками участков данный показатель используется крайне редко (в основном, для определения стоимости подаренного земельного надела либо для формирования величины арендной платы).

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это такой вид стоимости земли, который используется в подавляющем большинстве сделок с данным видом ресурса.

Устанавливается эта стоимость либо самим владельцем земельного участка, либо специально нанятыми для проведения оценки организациями.

Именно по этому экономическому показателю и осуществляется купля-продажа участка либо исчисление тех средств, которые следует зачесть в уставный капитал той или иной организации.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).

Выкупная стоимость

Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.

В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.

Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.

Удельная стоимость

Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.

Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).

Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости

Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена. Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д. Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.

Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.

Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.

Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.

Порядок определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).

1. Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории.
2. Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.
3. В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.
4. Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м2 земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.
5. Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.
6. После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.

Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам. Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.

Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать кадастровый номер земельного участка. Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.

На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.

Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не выходя из дома — при помощи интерактивной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее поле кадастровый номер участка.

Методики и формулы расчета

Несмотря на наличие некоторых документов, относящихся к методам расчета КС, окончательной единой методики этих расчетов все еще не существует. Росреестром составлен перечень основных параметров, по которым рассчитывается КС земельных участков. Кроме того, имеется выпущенный МЭР стандарт по расчету кадастровой стоимости под именем ФСО №4 (Приказ МЭР №508 от 22.10.2010 г.).

На практике оценку КС по заданию подразделений Росреестра выполняют специальные оценочные организации. Каждая оценочная организация может использовать свои обоснованные методы, модели и подходы при оценке КС земли (п.9 ФСО №4). В каждой организации, как правило, имеется своя собственная методика оценки КС.

По стандарту ФСО №4 порядок расчетов КС земель состоит из следующих этапов:

• составляется договор и ТЗ на оценку КС земельных участков;
• производится сбор и анализ информации о рынке земельных участков;
• выбираются ценообразующие факторы и тип статистической или иной модели расчетов;
• производится группировка участков с похожими характеристиками;
• строится модель по оценке КС и проверяется ее качество;
• рассчитывается КС участков;
• пишется отчет о работе;
• после утверждения КС участков заносят в кадастр.

Очевидно, что расчеты КС – довольно сложный и темный процесс. Иногда будущий владелец земли желает предварительно оценить КС участка земли. Это можно сделать по упрощенной формуле:

• Кс (руб.) – стоимость кадастровая,
• Пл (м2) – площадь участка,
• Ки, Кл (руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики,
• Кп – переходный коэффициент.

Для того чтобы хотя бы приблизительно рассчитать КС участка, необходимо знать коэффициенты, используемые в формуле. Их можно узнать у профессиональных оценщиков.

Случаи завышения кадастровой стоимости участков

Следует понимать , оспаривать результаты кадастровой оценки нужно в любом случае . Это будет существенной экономией денежных средств , прежде всего , владельца недвижимости .

В жизни присутствует несколько распространённых случаев завышения этого показателя :

1. Применение большого удельного показателя для определённого вида дозволенного применения .
2. Неправильное определение вида разрешенного использования территории , что и приводит к повышению удельного показателя .
3. Показатель кадастровой стоимости территории земли больше рыночной цены . Обычно наоборот рыночная стоимость выше .
4. Когда она утверждена после 22 июля 2010 г . и явно завышена .

Из статьи стало понятно , как самому рассчитать стоимость земельного участка . Это можно сделать по формуле или с помощью интернета .

Кроме того имеется возможность запросить готовые данные в специальной кадастровой

Обсуждение: есть 1 комментарий

Расчет налога на землю может понадобиться как физическим, так и юридическим лицам. Причем для каждой группы людей способ расчета свой. Итак, для того, чтобы правильно вычислить, сколько именно нужно заплатить за земельный налог, прочитайте нашу статью, и вы поймете, как это сделать.

Однако существуют объекты, которые невозможно признать налогооблагаемыми. Это:

• Земли, которые были ранее изъяты из оборота Правительством РФ;
• Земли, которые заняты различными заповедниками, объектами культурного наследия и так далее;
• Земли, которые входят в состав лесного фонда;
• Земли, которые заняты водными объектами и входят в состав водного фонда;
• Земли, которые относятся к общему имуществу дома, состоящего из множества квартир.

Если говорить о налоговой базе, то она определяется прежде всего в качестве кадастровой стоимости земли. При этом сама кадастровая стоимость должна быть определена в соответствии с законодательством РФ.

Организации, которые оплачивают земельный налог, вычисляют налоговую базу сами в соответствии со сведениями государственного кадастра о каждом участке земли, который принадлежит им на основании постоянного пользования или на праве собственности.

Стоит понимать, что для тех земель, которые находятся в общей долевой собственности, налоговая база определяется для каждого налогоплательщика по-отдельности. А вот если речь идет об общей совместной собственности, то тут налоговая база определяется в равных долях.

Размер налоговой базы будет напрямую завесить от размера собственности.

Можно ли изменить кадастровую стоимость?

Достаточно часто на практике встречаются случаи завышения кадастровой стоимости, в связи с чем физическое или юридическое лицо вынуждено уплачивать налог в большем размере.

Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую стоимость в случае несогласия с ней, и, соответственно, восстановить свои права, которые затронуты завышенной кадастровой стоимостью (в частности, получить осуществленную ранее переплату по налогам).

Кадастровая стоимость может быть необоснованно завышена и даже превышать рыночную стоимость (что будет выступать в качестве несомненного основания ее снижения). Для определения рыночной стоимости объекта следует обратиться к оценщику, который проведет исследование стоимости аналогичных объектов, а также обследование объекта в индивидуальном порядке. Либо в документах могут встречаться ошибки осуществленные при проведении государственной оценки объекта недвижимости. Ошибки могут быть как техническими (человеческий фактор-опечатка, арифметическая ошибка), так и методологическими (неверное избрание метода оценки). При выявлении такого рода ошибок, есть все основания для обращения за снижением кадастровой стоимости. Для того, чтобы понять, есть ли шансы снизить кадастровую стоимость лучше всего обратиться к юристам по недвижимости, которые имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости.

Существует два способа возможного изменения кадастровой стоимости:

• обращение в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
• обращение с заявлением в суд.

Следует иметь в виду, что прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости необходимо заказать отчет у независимого оценщика (что придется сделать за свой собственный счет).

Безусловно, первый способ намного проще и быстрее. Ответ на заявление будет готов в течение 30 дней. В данном случае, от вас потребуется только составить заявление и приложить к нему документы, подтверждающие вашу позицию относительно снижения кадастровой стоимости. В качестве доказательств для принятия решения в вашу пользу может выступать отчет о рыночной стоимости объекта, а также ошибочные данные об объекте недвижимости, указанные в отчете бюджетного учреждения. Никаких личных посещений и устного разбирательства при этом не потребуется. Так, в случае превышения кадастровой стоимости рыночной, специальная комиссия после изучения всех документов, вынесет решение о ее снижении.

В случае обращения в суд данный процесс будет более длительный. Также в данном случае предполагаются определенные денежные затраты с вашей стороны. Вам будет необходимо составить грамотное заявление, приложить все документы, верно определить подсудность дела, а также оплатить госпошлину и понести прочие судебные расходы. Также вы потратите существенное количество времени на ожидание назначения даты судебного разбирательства, участие непосредственно в нем, перерывы, получение судебного решения и его исполнение. Таким образом, при обращении в суд лучше всего заручиться поддержкой грамотного юриста.

В суде придется самостоятельно доказывать ошибочность существующей кадастровой стоимости. В случае, если комиссия или суд учтут предоставленные доказательства, примут решение в вашу пользу, то может быть произведен перерасчет уплаченного за предыдущие периоды налога в меньшую сторону. На основании решения суда будут внесены изменения в ЕГРН.

Следует отметить, что физическим лицам не обязательно сначала обращаться в комиссию, можно сразу обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд. Юридическим лицам все же придется пройти досудебный порядок.

Для определения того, какой же способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать, лучше обратиться за юридической консультацией к опытным специалистам.

Со следующего 2021 года в заявлении об оспаривании кадастровой стоимости можно будет указывать сразу несколько объектов, что значительно упростит сам процесс. Так, не нужно будет собирать несколько пакетов документов к каждому заявлению, и подавать их несколько раз. В случае оспаривания кадастровой стоимости нескольких объектов, это можно будет сделать за один раз.

Таким образом, поскольку процедура снижения кадастровой стоимости в Московской области является достаточно сложной, в случае наличия подозрения о том, что она завышена, лучше всего обратиться к профессиональным юристам по недвижимости для получения консультации о шансах ее снижения.

Из чего складывается кадастровая стоимость земли

В видеоролике адвокат объясняет, что такое КС земельного участка, на что она влияет, и как можно перейти на использование рыночной стоимости. Кроме того, собственник земли или ее арендатор может обратиться в комиссию по спорным вопросам или суд с заявлением на пересмотр КС участка земли. При этом в качестве ответчиков указываются местные органы власти. Оценка КС земельного участка производится по определенным правилам. Такие правила приведены, например, в правительственном документе № 316 от 8.04.2000 г. и его дальнейших редакциях.

В соответствии с этими правилами КС земель определяется их целевым назначением и функциональным использованием.

Оценка КС земель городских и сельских поселений, а также земель, предназначенных для садоводства, огородничества и дач, оценивается по статистике рыночных цен на эти объекты. Оценка же с/х земель и лесов осуществляется по возможному капитализированному рентному доходу с этих земель.

При кадастровых работах производится определение оценочных зон, в которых располагаются близкие по характеристикам участки земли. Для таких зон определяется средняя (удельная) стоимость.

КС земель сельскохозяйственного назначения (сюда не входят земли для садоводства, дач и огородничества) в соответствии с «Методическими указаниями» (приказ № 445 МЭР от 20.09.2010 г.), производится в 3 этапа:

• росреестром или его органами формируется перечень участков земли;
• определяются удельные показатели КС участков;
• оценивается КС участков.

Удельные показатели для различных типов земель определяются по различным правилам. Например, удельные показатели КС для ценных земель, подходящих для пашен, пастбищ, занятых дорогами, насаждениями, водными ресурсами определяются с учетом многих факторов, включающих валовой доход на единицу площади, затраты на возделывание продукции, коэффициент капитализации и т.п. А для лесных угодий удельный показатель КС определяется в соответствии со средней величиной этого показателя по всем лесам данного субъекта РФ. Для оценки КС участков земли, лежащих в пределах населенных пунктов, должны быть построены специальные статистические модели (Приказ МЭР №39 от 15.02.2007 г.). В соответствии с указаниями МЭР в эти модели должны вводиться данные о факторах стоимости земли.

На основании этой собранной и введенной в модель информации рассчитывается КС участков. При этом перед применением статистической модели ее необходимо проверить и верифицировать на тестовой выборке. При плохой сходимости результатов расчетов на модели, предлагается собирать дополнительную информацию о рыночных ценах на земельные участки в данном районе, пункте.

В соответствии с регламентом Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года.

Необходимость довольно частого пересмотра КС земли связана с тем, что за указанное время при обработке земли могут произойти такие изменения, которые сильно повлияют на ее качество и цену. Возможны также изменения в инфраструктурах расположенных поблизости земель, что также может повлиять на стоимость участка. Иногда производится изменение целевого назначения земли, а это тоже влияет на ее стоимость.