Договор аренды земельной доли 2023 года: условия, законность, оформление и регистрация права

Случаи отказа в выкупе арендованного участка

Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Ниже опишу самые распространенные:

Участок ограничен в обороте. Например, его зарезервировали для каких-либо нужд () или он находится в зоне санитарной охраны источников питьевой воды.
Построенный дом на участке не признан жилым, потому что не соответствует требованиям законодательства — .
Участок пересекают красные линии застройки. Например, участок пересекается с землями лесного фонда или береговой полосы.

Отказы часто бывают из-за того, что во время постройки дома и оформления его в собственность действовали одни законы, а сейчас появились новые или ужесточились старые. Плюс стоит брать в расчет некомпетентность сотрудников администрации. Например, перед выдачей участка в аренду сотрудники не усмотрели, что он пересекается с землями лесного фонда. В этом случае не то, что нельзя передать участок в собственность, но и вообще передавать его в аренду. К сожалению, и такое на практике случается.

Что делать при отказе

Для начала нужно узнать правомерен ли отказ. Без консультации юриста здесь не обойтись, потому что каждая ситуация индивидуальна. Самостоятельно с этим разобраться очень сложно, лучше попросить помощи специалиста.

Если отказ неправомерен, его можно оспорить, подав административный иск в районный суд по месту нахождения участка — пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ.

Если отказ правомерен, в некоторых случаях у арендатора есть выход. Например, его участок ограничен в обороте или его зарезервировали для каких-либо нужд. В этой ситуации после постройки жилого дома арендаторы имеют право потребовать администрацию подписать с ними новый договор аренды — на срок до 49 лет и с ежегодной арендной платой в размере земельного налога данного участка (п. 1 ст. 39.20, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 и пп. 1 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).

Если администрация сразу согласится на вышеуказанные условия, то, считай, арендатору повезло. Я ни разу не сталкивался с таким пониманием от чиновников. Чаще всего арендаторам отказывают или потребуют сначала оплатить всю сумму прежней арендной платы. Все это неправомерно и можно оспорить через суд — пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ.

1. Кто имеет право на приобретение земельного участка под зданием или сооружением?

Исключительность такого права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим зданием или сооружением.

Указанный способ приобретения прав на земельные участки направлен на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Помимо наличия такого права у собственников зданий или сооружений, законом установлена также и их обязанность по оформлению прав на указанные земельные участки.

Это означает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом (
).

Приобрести земельный участок можно только под существующим зданием или сооружением, принадлежащим Вам на законных основаниях. Это означает, что право на объект недвижимости, под которым Вы планируете оформить земельный участок, должно быть зарегистрировано за Вами в соответствии с требованиями законодательства либо должно быть возникшим в силу закона (вне зависимости от его регистрации).

Рекомендации: оформите Ваше право собственности на здание или сооружение, если оно до сих пор не зарегистрировано!

В тех случаях, когда:

несколько зданий и сооружений расположены на земельном участке, раздел которого невозможен;
указанные здания и сооружения, принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности;
помещения в таком здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, указанные лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в (
).

Основным условием применения указанной нормы является неделимость земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости. Земельный участок является неделимым, если его раздел невозможно осуществить без нарушений установленных законом требований к образуемым или изменяемым земельным участкам.

Законом установлена особенность приобретения прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (
). Такой земельный участок относится к общему имуществу в многоквартирном доме и с момента формирования и проведения указанного участка принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона (
,
).

Регистрация договора найма

После получения межевого плана его необходимо согласовать с пожарной и экологической службами района (куда обратиться – уточняется в кадастровой службе). После получения выписки из ЕГРН по новому отрезку необходимо учитывать, что она действительна только для текущего соглашения найма.

Сделка аренды регистрируется в местной службе Российского реестра. Сделать это можно такими способами:

Через сайт Росреестра. Для этого нужно сделать скан-копии соглашения и прилагаемых к нему документов. После этого заполнить форму заявления на официальном сайте реестровой службы, загрузить электронные версии копий и отправить заявку. В форме указывается адрес электронной почты, куда должен прийти ответ.
С помощью МФЦ. Способ требует личного присутствия на приеме у специалиста – ему необходимо передать собранный для регистрации пакет.
В службе Росреестра – аналогично учету через МФЦ, самый быстрый вариант, т.к. отсутствуют службы-посредники.

Для того, чтобы зарегистрировать договор, помимо основной бумаги на руках нужно иметь:

Удостоверения личности (для граждан), уставные документы (для организаций).
Выписку из ЕГРН на выделенную часть земли.
Межевой план, подтверждающий выдел части территории.
Юридические акты, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Бумаги об отсутствии задолженностей и обременений на землю.

Госучет необходим не только для формального соблюдения законов и чистоты отчетов перед налоговой службой. Учтенная сделка защищена на случай недобросовестного исполнения обязательств одной из сторон. Если же регистрация не выполнялась, суд может отказать в рассмотрении искового заявления. Споры возникают не только по поводу неисполнения, но и касаемо размера сдаваемой территории.

На какой срок возможна аренда

Содержание пункта заполняется по взаимному согласию сторон, при этом указывается дата начала и дата окончания действия права временного пользования. В большинстве случаев время арендования может быть любым, но по отдельным категориям наделов устанавливаются жесткие правила:

Сельскохозяйственные земли могут сдаваться в наем на период не менее трех лет и не более сорока девяти.
Территории для выпаса скота и покоса травы – не более трех лет.
Под индивидуальное жилое строительство – до двадцати лет.

Для того, чтобы дополнительно обезопасить себя на случай судебного спора, рекомендуется составить акт приема-передачи. В этом случае срок начала пользования (передачи имущества арендатору) и время заключения основного акта могут отличаться. Поэтому в соглашении прописывается, с какой даты участок считается переданным съемщику.

Государственная регистрация необходима для сделок, заключаемых на время более одного года. Это закреплено в статье 26 Земельного кодекса и статье 609 Гражданского кодекса РФ. Это же требование касается соглашений, если одной из сторон является организация.

Краткосрочные бумаги ставить на учет не обязательно – достаточно лишь письменного вида, подписей и печатей (если имеются) сторон. Их действие начинается с даты подписания. Правовые акты, подлежащие госучету, вступают в силу с момента фиксации в Росреестре. Эти нюансы прописываются в соответствующем пункте соглашения.

Стороны договариваются об условиях досрочного прекращения сделки найма. Общим правилом является обязанность арендатора об этом предупредить контрагента за месяц (либо другой вариант, по соглашению).

Продлевается сделка по инициативе арендатора, двумя способами:

К старому акту прикладывается документ о договоренности по продлению, подписанная обеими сторонами.
Вместо бумаги, закончившей свое действие, составляется новая.

Если на недвижимость большой спрос, будет целесообразным предупредить арендодателя о намерении продолжить сделку в письменной форме. По статье 621 ГК РФ такой съемщик обладает преимущественным правом перед конкурентами. При продолжении пользования землей без претензий наймодателя акт считается автоматически продленным на новый срок.

Условия продления аренды земельного участка

Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

Условия досрочного расторжения сделки

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Со стороны владельца:

если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
многочисленные нарушения по срокам оплаты;
действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

Земли с/х назначения делятся на:

сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

С/х земли можно использовать для:

ведение сельхоз работ;
создание фермерских хозяйств;
культивация овощных и плодовых растений;
учреждение дачных сообществ;
разведение рыб и животных;
научно-исследовательские работы.

Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

Ситуация №1. Границы участка есть в кадастре — выкупаем его у местной администрации (арендодателя)

Арендодатель указан в договоре аренды. Где-то напрямую подать заявление нельзя, только через посредника в виде МФЦ (Многофункциональный цент «Мои документы»). Инструкция одинакова.

Например, в Московской области подать заявление и документы нужно в МФЦ, а оттуда их передают в Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ). Или онлайн через их официальный сервис — uslugi.mosreg.ru. Регистрация в сервисе проходит через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).

Всем арендаторам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Бланк и образец заявления дадут там же. В нем нужно указать ФИО заявителей, кадастровый номер участка, его площадь, данные о собственности дома, номер договора аренды и т.д.
К заявлению приложить (оригиналы и копии):
- Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
- Бумажную выписку из ЕГРН на дом — инструкция как получить. Если есть свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
- Бумажную выписку из ЕГРН на участок;
- Договор аренды участка (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
- Несколько фотографий участка и дома на нем (только фасад).
Комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит дом. Комиссия должна удостоверится, что построенный дом действительно считается жилым и соответствует необходимым требованиям. Я писал выше .
На практике случается, что комиссия приезжает без предупреждения арендатора или вообще не приезжает.
Затем Администрация решит — продать участок или отказать в этом. По закону решение администрация должна принять в течение 30 дней (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ), но на практике срок доходит до 2 — 2,5 месяцев. Обычно в течение месяца администрация рассматривают документы, потом отправляет распоряжение в межведомственную комиссию (МВК), а это еще примерно 2 недели. Затем осмотр дома, регистрация заявления, обратная отправка и составление проекта договора купли-продажи или отказа. Все это и может занимать больше 2 месяцев.
Случаи отказа от администрации я расписал отдельно внизу — .
Если будет принято положительно решение, арендаторам сообщат когда можно подписать договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора аренды. Иногда соглашение сразу вписано в сам договор.

В договоре купли-продажи будет указана стоимость участка, реквизиты и максимальный срок оплаты. Обычно оплатить нужно максимум за 10 — 14 дней. Сделать это можно в любом банке, наличным или безналичным путем. Обязательно возьмите чек.

Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, участок должен быть оформлен в ту же собственность, что и дом. Например, у дома два владельца — у одного 1/3, у другого 2/3. Значит и участок будет оформлен с такими же долями — 1/3 и 2/3. Размер долей менять нельзя. Если дом оформлен в совместную собственность (доли не определены), тогда и участок будет оформлен так же.
После оплаты арендаторам нужно подписать акт приема-передачи участка и забрать его вместе с договором купли-продажи.

Образец договора и акта

(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

Теперь нужно зарегистрировать право собственности — . Иногда договор купли-продажи подают вместе с представителем администрации.

На что важно обратить внимание в договоре аренды части земельного участка

При составлении документа необходимо учитывать особенности:

если собственников несколько (владение долевое), без их согласия не получится сдать в найм или выделить определенную часть. Соглашение должно быть письменным и заверенным у нотариуса.
существуют особые условия досрочного расторжения найма земель, заключенного на срок более пяти лет (долгосрочные). Это возможно при недобросовестном выполнении обязательств съемщиком (нарушение сроков оплаты, порча имущества) или непригодности почвы для эксплуатации. Если контрагент не согласен на добровольное расторжение, участнику придется подать иск в суд с соответствующей претензией.
государство устанавливает предельный минимум для размеров наделов, сдаваемых в найм. Точные цифры можно узнать в местной кадастровой службе.
прописывается вид целевого использования недвижимости. При нарушении ВРИ со стороны арендатора он будет нести за это ответственность. К примеру, земля сельскохозяйственного назначения не может сдаваться под производственное предприятие. Проще ситуация с наделами под ИЖС – на них можно располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты небольшого размера. По поводу стоянок, автомоек и мастерских необходимо получать разрешение.

Субаренда

Перед тем, как передавать права сдачи третьим лицам, съемщик должен получить на то письменное разрешение у хозяина. Аналогично – передача арендных полномочий в качестве залога. Иные условия (например, по умолчанию) указываются в отдельном пункте.

Съемщик обязан удобрять почву и не допускать ее запустения.

Мероприятия, которые имеет право проводить съемщик: работы по мелиорации (орошение), установку закрытых водохранилищ, обустройство искусственного пруда. Право возведение хозяйственных и иных построек оговаривается отдельно, с подробным перечислением разрешенных к строительству объектов.

Если на участке уже есть постройки, ограждение, геодезические метки, их состояние описывается в документах. Арендатор обязан сохранить их в надлежащем состоянии.