Сделки с долевой собственностью

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:

• Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
• Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
• Кадастровый паспорт на недвижимость;
• Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
• Платежная квитанция об уплате госпошлины.

1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:

• Личные данные участников процедуры;
• Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
• Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
• Стоимость части участка;
• Способ и сроки её оплаты;
• Ограничения по использованию объекта.

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов

1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки.

Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Условия продажи части дома

С учетом ситуации правила реализации доли недвижимости изменяются. Особенности имеют случаи, когда ей владеют только один собственник или супруги. Сложности иногда возникают, если дом или квартира принадлежат нескольким физическими лицами.

С одним владельцем

Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.

Совместно нажитого супругами

Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.

Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:

• пара оформила брачный контракт, регулирующий права на имущество.
• признание мужа или жены недееспособными;

С несколькими собственниками

На основании статьи 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право приобрести части реализуемого имущества. Продажа доли жилого дома на сторону допустима только с их согласия. Такое возможно, когда дольщики отказываются от покупки, не проявляют к ней интереса.

Какие документы потребуются для регистрации

Переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре или МФЦ. Если речь идёт о продаже доли, то помимо договора потребуются:

свидетельство о праве собственности на долю либо выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2017 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН);
предыдущий правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
кадастровый паспорт либо выписка (на основании закона № 218-ФЗ сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
согласие сособственников на продажу доли, если договор заключается не с ними. Оформляется договор через нотариуса.
согласие супруга на отчуждение объекта, если он приобретался по коммерческой сделке в период брака. Такой документ также оформляется через нотариат, простой письменной формы будет недостаточно;
квитанция, которая подтвердит факт оплаты пошлины

Нужно обратить внимание, что реквизиты для оплаты будут отличаться в зависимости от того, в какой орган обращаются стороны — в Росреестр или МФЦ. Следует уточнять это заранее;
доверенность, если сделка регистрируется через представителя;
документ, подтверждающий согласие органа опеки на отчуждение, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному.

Также нужно приготовить документы, которые подтвердят личности каждого участника договорных отношений.

Договор составляется в количестве сторон, включая и Росреестр. Один экземпляр будет храниться в его архиве.

Ответственность за незарегистрированный документ

Учитывая сложность, которую для многих предоставляет сбор документов на земельный участок, встает очевидный вопрос: а что будет, если договор аренды земли не регистрировать? Надо понимать, что такой документ по прошествии года просто не будет иметь законной силы.

В первую очередь, это ставит под угрозу арендатора.

У него не будет никаких преимущественных прав на аренду земельного

заключить новый договор

В то же время зарегистрированный договор дает арендатору определенные преимущества: например, арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть такой договор, заключенный на 5 лет и более. Для этого ему пришлось бы обратиться в суд, который удовлетворил бы его просьбу только при наличии серьезных нарушений арендатором условий договора.

Поэтому не стоит лениться и надеяться на «авось»: процедура регистрации была придумана для того, чтобы упростить жизнь обеим сторонам сделки и защитить их права в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Правила продажи доли

Если доля в праве уже выделена, то есть собственник имеет документ, подтверждающий, что он хозяин определённой части участка, процедура всё равно будет невозможна без согласия других собственников.

Так, продать долю в общей долевой собственности можно в следующем порядке:

1. провести переговоры с сособственниками. Если он один и желает сразу купить объект по приемлемой для обеих сторон стоимости, то можно сразу провести сделку. Если же владельцев несколько, можно продать им объект в равных частях. При наличии разногласий, лучше переходить к дальнейшим пунктам;
2. подготовить предложение к приобретению долю сособственникам. Оно должно содержать цену. Направляется каждому. Можно вручить лично или направить почтой. Срок рассмотрения и ответа составляет 30 дней с момента получения. Ещё один вариант – получить от таких лиц отказ в приобретении, заверенный нотариально;
3. начать процедуру оформления доли с другими лицами, если сособственники отказались от приобретения.

Цена имеет важное значение. Если изначально в предложении стояла одна стоимость, а в итоге доля была продана другому лицу за меньшую, сособственник сможет обжаловать сделку

Поэтому важно направлять новое предложение в случае уменьшения продажной стоимости.

Как продать часть земельного участка под многоквартирным домом?

Процедура продажи части участка под многоквартирным домом требует тщательной подготовки. Без профильного юриста браться за отчуждение надела не следует. Начать стоит с проверки земли – стоит ли на кадастровом учете и оформлена ли в собственность. Если в кадастре нет информации о наделе, необходимо:

1. Провести общее собрание домовладельцев, где выносится решение или составляется соглашение об определении долей;
2. Собрать правоподтверждающие и технические бумаги на недвижимость, провести межевание, подготовить документ о формировании участка;
3. Обратиться в уполномоченные органы с пакетом документации и заявлением о постановке на учет.

Когда надел зарегистрирован, появляется общая собственность владельцев квартир. На этом этапе решается вопрос о продаже части территории другому лицу, не относящемуся к числу собственников. Проводится новое собрание совладельцев имущества, определяется отчуждаемая часть надела, выносится решение.

Дальнейшая процедура зависит от того, происходит выдел части земли в натуре, либо продается его доля. Допускается продажа доли участка вместе с квартирой одного из собственников. Или доля предоставляется стороннему лицу для строительства объекта благоустройства или иной деятельности. И тут существует множество нюансов, которые надо учитывать:

• граница нового участка не должна пересекать границу населенного пункта;
• выделенный в натуре надел не должен создавать препятствий остальным собственникам;
• результат продажи части территории не должен мешать рациональному использованию земли;
• придется выделять минимально допустимую для регистрации площадь и т.д.

Опытный юрист учтет подобные особенности, соберет необходимые документы, проведет выдел части надела и зарегистрирует ее. Он же составит договор купли-продажи и проведет сделку. Специалисты нашей компании готовы организовать процедуру самостоятельно.

Форма сделки с долями в праве собственности на недвижимость

Теперь поговорим о форме сделки. Согласно ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим состав паевого инвестиционного фонда, сделок с земельными долями (долями в праве собственности на земли сельхозназначения), подлежат нотариальному удостоверению. 

Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ земельный участок, в том числе и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следует судьбе объекта недвижимости в силу прямого указания закона. Поэтому в случае отчуждения здания (помещения) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следуя судьбе объекта, не является самостоятельным предметом сделки. В связи с этим договор купли-продажи, предметом которого выступает здание (помещение), а доля в праве на земельный участок в силу названных норм действующего законодательства лишь следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости, не требует обязательного нотариального удостоверения. При этом в качестве основания для проведения государственной регистрации перехода права на здание (помещение) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание (нежилое помещение), должен быть представлен один договор продажи вышеназванных объектов недвижимости.

Возникает вопрос –  необходимо ли нотариальное заверение при, например, дарении единственным собственником доли в принадлежащем ему объекте недвижимости нескольким лицам по единому договору? По практике, этот вопрос пока никак не урегулирован, и решение его зависит от исполнителя, регистрирующего право собственности. Может оказаться достаточно и простой письменной формы. Но, если нет желания рисковать – регистрация может быть приостановлена, то лучше заверить и этот договор у нотариуса.

Закон устанавливает необходимость представления дополнительных документов при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником. 

К заявлению о государственной регистрации прав в этом случае прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, и не нужно предоставлять документы, подтверждающие извещение других участников. Кроме того, если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не требуется представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки (предполагается, что данный факт проверил нотариус).

○ Роль нотариуса.

Не зависимо от особенностей ситуации все сделки с долями в общедолевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. Без этого будет невозможна государственная регистрация перехода права.

Для удостоверения сделки необходимо предоставить нотариусу:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Договор купли-продажи.
• Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
• Уведомление, направляемое ранее сособственникам.
• Ответ, если он оформлялся письменно.

Нотариус проверит все документы и удостоверит сделку. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа с согласия совладельцев

Наиболее простым вариантом является продажа объекта с согласия сособственников. Она может быть осуществлена следующим образом:

• через 30 дней с момента получения уведомления, если получатель не выразил желания выкупить долю;
• до истечения 30 дней, если все совладельцы направили письменные отказы от выкупа.

Пример. После расторжения брака, бывшие супруги разделили общий земельный участок. Каждый из них получил по ½ доле. Участок располагался на территории СНТ. Гражданин Р. решил продать свою долю. Бывшая супруга не была против. Они нашли покупателя и оформили сделку по продаже участка.

Продажа вопреки желанию других совладельцев

Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний. Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость. Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.

ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев

Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.

Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Возможно ли продажа доли объекта без межевания

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Земли СХ назначения

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

Понятие и условия

арендной платы

Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства.

Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем. В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся.

Однако арендоваться может и пустой участок, без каких-либо построек (например, для сельскохозяйственных целей).

Проводиться данная сделка может как с юридическими, так и с физическими лицами.

Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом. Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

Как платить налог

Продавая долю в доме, ее собственник фактически получает доход. С него он обязан заплатить предусмотренный законом налог в размере 13% от стоимости реализованного  имущества – за основу берется сумма, указанная в договоре купли-продажи. Налог не предусмотрен для тех, кто владел долей в течение пяти лет и более.

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, налог не обязательно платить:

• если доля в доме перешла в собственность в рамках наследования;
• если доля перешла в собственность в ходе приватизации;
• если долю купили до 2016 года.

Кроме того, платить налог не нужно, если доля перешла в собственность в рамках договора дарения, заключенного между близкими родственниками, например, между отцом и сыном.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на
успех

Если доля в доме – ваша единственная собственность, вам не нужно платить налог при ее продаже. По вопросам налогообложения в случае, если, помимо доли, у вас есть другая собственность, готовы проконсультировать наши юристы.

Работаем по всей РФ

+
активных клиентов ЕЮС

лет
на рынке

Получитьконсультацию

+ 250 юристов
готовы помочь в вашей ситуации

Как подготовиться к продаже

В ст. 250 ГК РФ прописано, что совладельцам предоставляется первоочередное право на приобретение доли. Таким образом, перед тем как приступить к продаже доли, ее владелец обязан в первую очередь оповестить об этом владельцев других долей. Отказываться от приобретения предложенной им доли они должны в письменном виде. В том случае, если долю выражает желание купить один из владельцев, не обязательно давать согласие на совершение сделки.

Пример

Дмитрий владеет долей в загородном доме, и собирается ее продать. В соответствии с законом, он официально уведомил о своем намерении двух других собственников долей, однако ни один из них не отреагировал на уведомление. Теперь Дмитрию придется ждать месяц с того момента, как он направил другим собственникам уведомления – только по истечении этого срока он будет иметь право продать свою долю.

Если другие владельцы долей официально подтверждают свое согласие на совершение сделки, она проводится в любое время – ждать месяц необязательно. Однако необходимо иметь на руках разрешение, оформленное в письменном виде, и обязательно нотариально заверенное.

Образец заявления

Образец соглашение на выделение долей в праве общей совместной собственности в
2023
году

Скачать

Преамбула

Договор купли-продажи земельного участка по долям

г. Кемерово
24 декабря 2023 года

Кириллов Игорь Валентинович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 24.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Арефьева, дом 16, строение 3, квартира 228, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Титов Валентин Геннадьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 21.03.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Гаврилова, дом 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

Преамбула выступает разделом, в котором дается информация о лицах, заключающих сделку. Содержит она в себе следующую информацию:

• Вначале указываются имена, фамилии и отчества участников соглашения (согласно данным, прописанным в паспорте);
• Далее указываются паспортные данные контрагентов (серия, номер и адрес прописки);
• После этого прописываются роли контрагентов в рамках заключаемой сделки (кто выступает в качестве «Продавца», а кто в качестве «Покупателя»).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Предмет

Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доли собственности на земельный участок.

В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается земельный участок, а также его характеристики. При этом следует указать, расположены ли на таком участке объекты недвижимости (к примеру, жилой дом, сарай, баня и т.д.).

Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:

• Согласно условиям настоящего соглашения, Продавец отчуждает, а Покупатель приобретает ½ доли земельного участка, который расположен по адресу: Кемеровская область, СНТ «Дача» 8.
• Кадастровый номер земельного участка _________;
• Количество квадратных метров _________.
• Все характеристики, непосредственно относящиеся к земельному участку, отражены в приложении 1 к настоящему договору;
• Отчуждаемая доля принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается договором купли-продажи _________;
• Оставшаяся часть доли принадлежит _________ по праву общей долевой собственности;
• Отчуждаемая доля не является предметом судебных споров и разбирательств, не находится в залоге или аресте;
• До подписания настоящего соглашения собственники земельного участка не воспользовались правом преимущественного выкупа;
• Право собственности Покупателя на приобретаемую долю передается после государственной регистрации доли в Росреесте.

Цена договора

Данный раздел предназначен для обозначения стоимости доли. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.

Выглядит образец такого раздела следующим образом:

• Стоимость отчуждаемой доли составляет ______________;
• Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Продавца.

Права и обязанности
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.

Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:

Продавец вправе:

Требовать перечисления денежной выплаты за отчуждение доли на земельный участок в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения.

Продавец обязуется:

• Передать Покупателю определенную договором долевую собственность в соответствии с настоящим соглашением;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Покупатель вправе:

Требовать осуществления передачи доли на земельный участок в соответствии с настоящим договором.

Покупатель обязуется:

• Осуществить денежную выплату в адрес Продавца;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заключение

По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:

• Об ответственности сторон;
• Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи земельного участка по долям считается заключенным.

Зачем выделять долю надела

По закону владеть земельным участком можно на праве долевой, общей совместной или личной собственности. В последнем случае владельцем участка выступает только одно лицо. При первых двух вариантах при распоряжении и эксплуатации участка владельцы сталкиваются с определенными затруднениями. Для того чтобы предотвратить возможные трудности и проблемы, рекомендуется выделить доли для каждого хозяина.

Только после выдела доли владелец может распорядится землей в полной мере.

После проведения процедуры собственник будет наделен правами и обязательствами, относящимися к его доле. К правам относится возможность продать участок, передать его по наследству или договору дарения. Обязательства – ухаживать за участком, эксплуатировать надел в соответствии с его целевым назначением, своевременно платить земельный налог.

Дополнительно владелец участка получит возможность использовать объект в качестве залога в обеспечении кредита. Также он сможет сдавать землю – или в аренду, или на основе безвозмездного пользования. У собственника появится право обмениваться земельными наделами.