Стоимость оформления купли продажи

Регистрация в Росреестре

Это обязательные расходы при продаже квартиры. Сумма госпошлины поступает в бюджет и на основании оплаты регистратор Росреестра вносит изменения в ЕГРН – в после регистрации покупатель приобретает полное право распоряжения недвижимостью.

Размер госпошлины за регистрацию права покупателя на квартиру – 2 000 рублей. Если покупателей несколько, нужно поделить пошлину на количество новых собственников сообразно размеру их долей. Например, если покупателей 4, то каждый должен оплатить по 500 рублей.

Обычно расходы на пошлину полностью несет покупатель, но стороны могут договориться иначе.

Важно! Найти реквизиты пошлины можно в том МФЦ, через который будут передаваться документы. Очень важно оплатить именно по КБК МФЦ, а не по КБК Росреестра, иначе операцию приостановят на время поиска платежа

Алгоритм работы

Каждая юридическая компания имеет свой алгоритм работы, но самый распространённый вариант сотрудничества с современным юристом, который привык ценить свое время и время клиентов, предусматривает минимум пунктов. Вот приблизительный список того как именно происходит процедура сотрудничества:

1. Для начала надо найти юриста, который будет курировать интересы сторон при совершении сделки, позвонить ему и записаться на консультацию. Сейчас все это возможно сделать онлайн, как и провести первую консультацию, но желательно пообщаться с юристом лично.
2. На первой консультации, как правило, никакой серьезной работы не проделывается, но специалист указывает список документов, которые следует подготовить сторонам для проверки, перед переходом на следующий этап.
3. Специалист проверяет папку, уточняет, какие бумаги могут ещё понадобиться, если покупка под угрозой из-за каких-то неточностей в документах. Если все нормально, можно уточнить нюансы сотрудничества со второй стороной, то есть покупателем, если этого ещё не было сделано.
4. Осуществляется подготовка для заключения договора, то есть, составляется текст документа, оговариваются и уточняются условия с продавцом и покупателем и т.п.
5. Юрист должен присутствовать при передаче денег от одной стороны к другой.
6. Присутствие юриста также необходимо при регистрации перехода прав на землю. Он должен заниматься этим вопросом и передать новому владельцу документы лично.

Необходимые документы

До внедрения МФЦ практиковалось довнесение нужных справок знакомым регистраторам. Обезличенность услуги внесла коррективы, сейчас требуется максимально внимательно и полно собирать пакет документов, если хочется быстро продать квартиру или дачу, поскольку отсутствие отдельной бумажки может стать причиной приостановки. Перечень необходимых документов зависит от тонкостей самой сделки. Все бумаги можно разделить на обязательные и требующиеся по обстоятельствам. К обязательным относятся:

• (заполняется по образцу в самом отделении);
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• ДКП ( и, при необходимости, доработать их у юриста, поскольку и продажа земельного участка, и продажа квартиры имеют свои нюансы, которые требуется описать правильно и уместно);
• передаточный акт объекта;
• выписка ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии обременений и арестов;
• предыдущие документы о собственности (они еще имеют юридическую силу, поэтому при переходе права их необходимо гасить);
• общегражданские паспорта (ВНЖ в РФ и паспорт другого государства с отметкой в ОВД для иностранцев);
• документация БТИ (при отсутствии кадастровых сведений о наделе, можно сразу же провести межевание земельного участка через МФЦ, что увеличит срок заключения сделки).

Дополнительно требующиеся документы для оформления сделки разделяются в зависимости от жизненных ситуаций. Итак, для стандартной купли-продажи квартиры понадобятся:

• выписка из домовой книги (покупка квартиры подразумевает еще получение полной архивной выписки);
• ЕЖД и копия финансового лицевого счета.

В случае отчуждения имущества несовершеннолетнего в МФЦ потребуются:

• свидетельство о рождении (если продавец или покупатель не достигли 14-летнего возраста);
• согласие органов опеки;
• письменное согласие на оформление сделки родителей или опекунов ребенка, если ему от 14 до 18 лет.

Также могут быть затребованы иные документы о статусе заявителей и недвижимости:

• нотариально удостоверенное согласие супруга (если объект приобретался в браке или покупатель женат/замужем);
• отказ от преимущественного права покупки со стороны соседей (характерно для комнат в коммуналках);
• договор ипотеки, кредитный договор и закладная (если происходит регистрация сделки с участием кредитных средств);
• справки о выплате пае и членстве в ГСК (при купле или продаже гаража);
• документальное подтверждение медицинского освидетельствования (не всегда требуется, но нужно покупателю, если собственник недееспособен или находится в преклонном возрасте, цена услуги зависит от степени тяжести заболевания, обсуждается индивидуально с врачом).

Ольга Слободчикова

Авторские права на сайт. С 2006 года я занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и с удовольствием поделюсь с вами своим опытом и знаниями. Я обработал более 1000 транзакций, из которых 250 прошли «рука об руку» с клиентом, пока они не зарегистрировались «из рук в руки».

Ни одна из моих сделок не была оспорена. Сайт содержит более 300 статей, из которых можно найти ответы на основные вопросы о сделках с недвижимостью и вступлении в права собственности, в соответствии с последними изменениями в законодательстве и процедурах. Материал на сайте соответствует требованиям ФЗ-218 «о государственной регистрации недвижимости» «, с изменениями от 01.

05. 2022 года. Участок функционирует с 2015 года.

Спасибо. Обязательно посетите главную страницу сайта — там есть важные статьи с последними изменениями. Получайте проверенные знания и не сомневайтесь в своих способностях.

Дополнительные разъяснения и поддержку по транзакционной документации можно получить, задавая вопросы в режиме живой беседы в рабочее время (часовой пояс — Екатеринбург) (если вы не получаете форму электронной почты — значит, ваш браузер блокирует ее, измените настройки (Я изменю настройки). Вам будет помогать мой помощник, опытный специалист по недвижимости: -Анастасия Буськ о-Алсу Алеева. приветствия и пожелания успешной сделки, Слободчикова Ольга дмитриевна.

Оформление договора купли-продажи

Данный документ не имеет установленной формы, однако он составляется в обязательном письменном виде и должен содержать в себе информацию о таких двух существенных условиях:

Цена

Наличие условий о цене обязательно, поскольку сделка купли-продажи является возмездной и требует обязательной оплаты.

При этом она может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме, однако последний способ на практике используется крайне редко.

В этом случае продавца могут обвинить в попытке уклонения от налогов, ведь НДФЛ при продаже земельных участков платится от ее стоимости. Если же цена, напротив, слишком большая, никаких претензий к нему не возникнет — при согласии на это покупателя сделка будет проведена без проблем.

Для государственной и муниципальной земли цена устанавливается по-другому — первоначальное значение зависит от заключения независимого оценщика. Далее на аукционе данная цена может неоднократно повышаться, если будут соответствующие ставки от участников.

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации:

• площадь;
• адрес и месторасположение;
• кадастровый номер;
• вид разрешенного использования.

Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку аннулировать.

Помимо данных условий, стороны могут включить в договор любые другие пункты, которые не противоречат действующему законодательству.

Составлять договор стороны могут как самостоятельно, так и при помощи юриста. Для самостоятельного оформления можно найти в интернете образец этого документа и внести в него необходимые изменения. Что касается нотариального удостоверения, то оно в данном случае необязательно.

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо организовать передачу денежных средств при помощи того способа, который они сами выбрали и закрепили в договоре. Наиболее надежным является банковский (например, при помощи ячейки или безналичного перевода). Если средства передаются наличными без участия банка, с продавца необходимо взять расписку, подтверждающую их получение.

После оформления договора и передачи денег остается только отдать его вместе с пакетом необходимых документов в Росреестр. Это необходимо для регистрации перехода права собственности, которое происходит в случае продажи земельного участка. При этом понадобятся такие документы:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт или план;
• квитанция об оплате госпошлины;
• акт приема-передачи.

Помимо этого базового пакета, в некоторых ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные бумаги:

• разрешение от супруга, заверенное нотариально (если продавец состоит в официальном браке);
• доверенность (в случае участия в купле-продаже законного представителя покупателя или продавца);
• документы на строения, которые расположены на участке;
• разрешение от других собственников участка (если он находится в совместной собственности).

Заверенные должным образом копии всех этих документов подаются в Росреестр вместе с тремя экземплярами договора, которые подписываются там же. Один экземпляр после остается в регистрационном органе, а два возвращаются продавцу и покупателю.

Срок регистрации обычно составляет до одного месяца, после чего покупателю выдается оформленное в соответствии с требованиями законодательства свидетельство о праве собственности на участок. После этого он считается его полноценным собственником и может распоряжаться им по своему усмотрению, процедура покупки считается завершенной.

Документы для регистрации договора купли – продажи дома

Когда в качестве собственности получены как недвижимость, так и надел земли, то права на них регистрируются по отдельности.

Понадобится следующий перечень необходимых документов:

1. Два заявления (на недвижимость, земельный надел).
2. Оригинальный текст соглашения по продаже вместе с подшитой формой акта приема – передачи недвижимости и (или) земли.
3. Документы, подтверждающие право собственности на предмет сделки.
4. Личные паспорта участников соглашения, доверенности их представителей.
5. Платежные документы по уплате госпошлины.

Это стандартный пакет, который может быть дополнен от конкретной ситуации. Например, если продавцом выступают люди, не достигшие 18 лет, понадобится письменное одобрение от службы по опеке.

Нужна ли бумажная квитанция об оплате госпошлины

Закон «О государственной регистрации недвижимости» говорит, что заявитель не обязан предъявлять документ, подтверждающий оплату госпошлины, но может это сделать по своей инициативе. Информация об оплате поступает из банка в единую Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП), поэтому необходимости в бумажных квитанциях нет. 

Единственный нюанс заключается в том, что для передачи сведений требуется время. Обычно хватает одного рабочего дня, чтобы платёж отобразился в Государственной информационной системе. Но, к примеру, если вы пришли с документами в МФЦ сразу после визита в банк, где оплатили госпошлину, может оказаться, что информации об этом в системе ещё нет: она просто-напросто не успела подгрузиться.

В приёме заявления вам в такой ситуации не откажут, но рассматривать его не начнут, пока платёж не подтвердится и не отобразится в системе. При этом срок рассмотрения будут считать не с того момента, когда вы подали заявление, а со дня получения сведений об оплате госпошлины. Если же такие сведения не поступят в ГИС ГМП в течение 5 рабочих дней после вашего обращения, заявление с приложенными к нему документами вернут без рассмотрения. 

Что будет если сумма сделки будет ниже кадастровой стоимости

Согласно п. 5 ст. 333.25 НК РФ при обязательном удостоверении договора, стороны вправе сами выбрать какую стоимость брать как сумму сделки — договорную (рыночную) или кадастровую. Но подвох в том, что сторонам придется предоставить справки по каждой стоимости. Кадастровую стоимость нотариус узнает сам. Рыночную стоимость могут определить только оценочные компании — п. 8 ст. 333.25 НК РФ. Стоимость оценки в каждом регионе разная – от 1 500 рублей.

Важно понять, есть ли смысл заказывать оценку. Иногда проще оплатить нотариусу тариф с кадастровой стоимости

Опишем на примере: стороны договорились о цене в 2 млн руб., кадастровая стоимость 3 млн руб. Нотариус настаивает тариф с кадастровой или требует оценку. Стороны обзвонили оценочные компании и самая дешевая цена была за 2 000 руб. Тариф с кадастровой стоимости будет 0.5% * 3 млн = 15 000 руб., при оценочной 0.5% * 2 млн = 10 000 руб. Стороны заказали оценку за 2 000 руб., в которой квартира оценена в 2 млн руб., тем самым сэкономили 3 000 руб на услугах нотариуса.

Напоминаю: если стороны обратились к нотариусу по желанию, он считает тариф с той стоимости (кадастровой или рыночной), которая выше — . Это прямо указано в п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Стоимость услуг

Сопровождение сделок не самая дешевая процедура хотя бы потому, что она является комплексной, так что включает множество мероприятий.

1. Итак, начнем с самого простого – консультации. Их стоимость зависит от того, для кого совершается сделка. Юридические лица, как правило, платят больше, нежели физические. Для физических лиц расценки, в среднем, от двух тысяч рублей за час в случае с первой консультацией, и до 10 тыс. руб. за час, если консультация проходит с применением правовых баз.
2. Составление договора обойдётся где-то от 5 до 50 тысяч рублей.
3. Цена регистрации сделки – от 7-8 тысяч руб. Она занимает пару дней, потому работа не почасовая.

Для каждого человека цена комплексного сопровождения получается индивидуальной, потому что учитывается множество факторов. В частности, не проблемный ли продаваемый участок, какая его площадь и другие важные нюансы. В среднем для физических лиц стоимость комплексного сопровождения не меньше 30 тысяч рублей, хотя ценовая политика многих юристов предусматривает ещё и процент от цены продаваемой земли. Как правило, он небольшой – от 0,1% до 0,5%. Учитывая этот нюанс, можно смело говорить, что комплексное сопровождение сделки обойдётся где-то в 50 тысяч рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=6YEbnwRRlNgVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Сделки с недвижимостью. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью (https://www.youtube.com/watch?v=6YEbnwRRlNg)

Где узнать реквизиты для оплаты и размер госпошлины

Размер пошлины устанавливается законом и зависит от плательщика (физическое лицо, то есть гражданин, всегда платит меньше, чем юридическое — организация или учреждение), а также вида государственной услуги. Так, в 2023 году размер госпошлины для физических лиц составляет:

• за регистрацию права собственности при покупке квартиры или жилого дома — 2000 рублей;
• за регистрацию права собственности на земельный участок (включая земли для ИЖС) и возведённую на нём недвижимость — 350 рублей;
• за регистрацию ипотеки — 1000 рублей;
• за регистрацию договора участия в долевом строительстве, соглашения о его изменении или расторжении, договора уступки права требования по договору долевого участия — 350 рублей.

Стоимость регистрации недвижимости не зависит от региона, а вот реквизиты для оплаты, к примеру, в Москве и Новосибирске будут различаться. Уточнить их можно в любом МФЦ, а если вы подаёте заявление в электронном виде, квитанцию для оплаты сервис сформирует автоматически. 

Узнать актуальные реквизиты и скачать квитанцию на оплату госпошлины также можно на сайте Росреестра (важно: не забудьте убедиться, что в шапке сайта указан нужный вам регион). В разделе меню «Деятельность» выберите пункт «Государственные услуги и функции», а затем в правой колонке — «Кадастровый учёт и (или) регистрация прав

Можно ли снизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу

Можно предположить, что если уменьшить сумму сделки в договоре, за удостоверение договора получиться заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 3,7 млн р. Получается, им придется заплатить нотариусу за удостоверение 0,5% * 3,8 млн = 19 000 рублей. Чтобы уменьшить сумму, стороны решили указать в договоре сумму в 2 млн р., а остальные 1,8 млн р. не фиксировать. Удостоверение будет стоит не 19 000, а уже 0,5% * 2 млн = 10 000 рублей.

Так делать не стоит, потому что: 1) Покупатели могут получить вычет в 13% от стоимости квартиры, которая указана в договоре (до 260 000 рублей каждый) — все об имущественном вычете налога. Поэтому если они укажут цену ниже, то и вернут меньше. 2) Если продавец или его наследники захотят оспорить сделку в суде и смогут это сделать, покупателям будут возвращать сумму, указанную в договоре. Такое хоть и редко, но случается. 3) Нотариусы обычно в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с сильно заниженной суммой. Понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги.

В итоге, из-за какой-то мизерной экономии в оплате услуг нотариусу покупатель берет на себя больше рисков.

Налоги

Если человек продает участок с домом, то он получает доход. А с дохода в соответствии с НК (гл. 23) надо платить налог (НДФЛ). Ставка этого налога для резидентов РФ составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

При расчете налога продавец недвижимости может получить налоговый вычет, но не более 1 млн. руб. Вместо налогового вычета продавец может сократить величину облагаемых налогом доходов на затраты по покупке ЗУ с домом.

Если ЗУ принадлежит продавцу 5 лет, а время существования дома менее 5 лет, то освобождению от налога подлежит только ЗУ.

Налоговая декларация подается до 30 апреля, а налог оплачивается до 15 июня следующего года.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Вне зависимости от экономической ситуации, недвижимость регулярно становится предметом перехода права владения, чаще всего по сделкам купли-продажи. Порядок оформления купли продажи земельного участка предусматривает прохождение обязательной процедуры регистрации сделок. Это необходимо для фиксации перехода права владения и распоряжения имуществом. Формально, момент внесения сведений в Росреестре о смене владельца по конкретному документу считается моментом продажи. Если же в силу каких-либо причин, продажа завершилась устно, с решением финансовых вопросов, не процедура регистрации не была проведена, недвижимость формально остается в собственности у продавца, что нередко становится причиной мошеннических схем в Москве.

Оплата госпошлины

Особенность оплаты госпошлины состоит в том, что эта оплата должна происходить до начала регистрации.

При этом при регистрации ППС в пакете документов желательно наличие квитанции по оплате пошлины.

Однако по закону (№ 122-ФЗ, ст.16) при отсутствии в органах регистрации данных об уплате госпошлины регистрация не будет произведена.

При регистрации, связанной с объектами, имеющих несколько видом недвижимости, пошлина взимается по каждому объекту. То есть, при регистрации ППС на участок с домом покупатель будет платить пошлину в 350 рублей за регистрацию участка и 2000 руб. за регистрацию дома. Таким образом, общая пошлина составит 2350 руб.

Купля-продажа земли через нотариуса

В некоторых случаях сделки с продажей недвижимости регистрируются у нотариуса. А именно при следующих обстоятельствах:

• Продаже своей части земли принадлежащей нескольким владельцам. То есть речь идет о долевом имуществе.
• Участок оформлен на ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста.
• Собственником недвижимого имущества является человек с ограниченной дееспособностью.

В принципе, схема оформления сделки у нотариуса аналогична той, что была описана для МФЦ. Но все же есть незначительная разница: предоставление нотариальных услуг осуществляется на платной основе, и установлен налог на услугу. При обращении в нотариальную или юридическую контору, необходимо выяснить все предстоящие расходы, чтобы заранее к ним подготовиться.

• Продажа земли близкому родственнику за сумму менее 10 млн. рублей: 3000+0,2% от стоимости надела. Если больше 10 млн. = 23000+0,1%.
• Продажа надела другим лицам до 1 млн. рублей = 3000+0,4%. До 10 млн. = 7000+0,2%. От 10 млн. рублей = 25000+0,1.

Максимально допустимая ставка для оплаты нотариальных услуг = 50 000 рублей. При передаче земли третьим лицам — до 100 000 рублей. Подробности можно выяснить при непосредственном обращении в нотариальную палату.

Кто какие расходы оплачивает

Распределение затрат стороны производят по обоюдной договоренности. Обычно практикуются следующие варианты:

• все расходы берет на себя покупатель (именно такой подход практикуется в большинстве сделок);
• стороны распределяют расходы в равных долях;
• каждая из сторон берет на себя расходы в той части, в которой она больше заинтересована (например, в части затрат на нотариальные услуги обычно больше заинтересован продавец, тогда как в аренде банковской ячейки – покупатель).

В итоге получается следующее:

1. Расходы при подготовке квартиры и документов к продаже возлагаются на продавца, остальное – по договоренности сторон.
2. Если не обращаться к юристу и оформить все самостоятельно, сделка для продавца обойдется в минимальную сумму.
3. Расходы на нотариуса или юриста делятся пополам, но их может оплатить и только одна из сторон.
4. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью увеличивает расходы, но значительно уменьшает вероятность отказа Росреестра и регистрации и оспаривания ДКП в дальнейшем.
5. Ни один закон не определяет, кто и за что должен платить. Продавец и покупатель решают такие вопросы самостоятельно.

Кто оплачивает: покупатель или продавец?

В кодексе, регулирующем уплату госпошлины, нет указания на то, кто именно выплачивает средства. В результате для разъяснения этой ситуации было опубликовано письмо Министерства финансов по налоговой и таможенно-тарифной политике: оно было опубликовано в 2011 году и ссылалось на некоторые законодательные акты, в которые уже были внесены изменения, но общие положения остались неизменными.

Согласно пояснительному письму, регистрационный сбор за переход права собственности оплачивает покупатель, так как именно он меняет право собственности. Если покупателей несколько, каждый из которых получает свой процент, плата делится между ними в соответствии с их процентом.

В письме также содержится пункт о том, что продавец и покупатель уплачивают налог штата в равных долях. Однако это правило может быть применено только к регистрации договоров рынка купли-продажи. В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса пошлина уплачивается только за регистрацию перехода права собственности.

Итоги оказания услуги: регистрация покупки, приостановка или отказ

В результате проведения купли-продажи в МФЦ совершится переход права собственности на указанный объект, что отразится в новой выписке ЕГРН.

После проверки предоставленных данных Росреестр приостанавливает государственную регистрацию, если узнает, что:

• заявитель, называющий себя владельцем имущества, не имеет права распоряжаться этой недвижимостью (например, не может продать квартиру, поскольку является собственником только доли);
• на объекте стоит обременение (например, ипотека), но нет согласие залогодержателя (кредитора) на сделку;
• купля-продажа земельного участка в МФЦ сегодня невозможна, поскольку он преобразован из наделов разных категорий (требуется переоформление в землю с одинаковым назначением);
• необходимые для регистрации документы не предоставлены или оформлены ненадлежащим образом (к примеру, заверены неуполномоченным лицом);
• предыдущее основание права признано недействительным в судебном порядке и т.д.

Полный перечень оснований для приостановки сделки описан 26 статьей 218-ФЗ.  Росреестр приостанавливает оформление на срок не более трех месяцев. Предполагается, что за это время стороны устранят причины, препятствующие проведению купли-продажи. Если заявители не согласны с выводами организации, они вправе обратиться в суд. В случае успешного судебного разбирательства государством закреплены сокращенные сроки оформления в 5 суток, что для Регпалаты, что для МФЦ.