Договор аренды с последующим выкупом

Особенности выкупа земельного участка

Каждый из гражданско-правовых договоров имеет свои особенности. Договор аренды с последующим выкупом не является исключением из правил:

1. Если земельный надел выступает собственностью государства или муниципальных органов, они имеют право продать его на торгах, если арендатор в течение 3 лет не построил на нем дом, иное строение.
2. На участке арендатор построил дом, оформил на него право собственности, он имеет право на преимущественный выкуп.
3. Если выкупается земельный надел, который относится к сельскохозяйственному назначению, приобрести его можно через 3 года со дня оформления арендного соглашения. До наступления этого времени арендатор вправе использовать земельный надел только по его назначению.

Если арендатор предоставил для оформления купли-продажи документы и сведения, которые не соответствуют действительности, право на получение земельного участка в собственность, у него может не возникнуть. Закон не позволяет использовать документы, в которых указаны неверные данные, при реализации преимущественного права на выкуп земли. При регистрации перехода права собственности Росреестр имеет право отказать заинтересованным лицам по причине того, что в документах предоставлены неверные или неточные сведения относительно предмета договора. Сторонам необходимо исправить недостатки и вновь обратиться за помощью в регистрирующий орган.  

Выкупная стоимость

Стоимость предмета договора, является одним из существенных условий сделки. Выделяют два способа установления цены выкупа:

1. Исчисление стоимости в процентном отношении от указанной в кадастровом перечне. Такой вариант применим в случае, если объектом купли-продажи выступает возведенное строение.
2. Определение цены исходя из усредненной величины других территорий, располагающихся поблизости. Такой вариант применим для земельных участков.

Выкупная стоимость территории формируется также с учетом действующих цен и региона расположения объекта, а также его качества и характеристик. За единицу расчета принимается стоимость участков в конкретном регионе страны. В то же время итоговая цена может несколько отличаться от аналогов. Например, она может достигать только шестидесяти процентов от изначальной, по причине ухудшения качества участка, произошедшего естественным путем.

Для некоторых категорий потенциальных покупателей установлены ограничения увеличения выкупной цены.

Например, лица пенсионного возраста, либо имеющие группу инвалидности, могут приобрести участок в пределах половины его изначальной стоимости, а в случае отнесения территории к другой категории верхний предел составит восемьдесят процентов. При этом минимальная выкупная стоимость земельного участка у государства, например, у администрации района, не может быть меньше двух с половиной процентов от изначальной.

Договор аренды земли

Договор аренды земли администрацией — это соглашение между арендодателем (государством) и арендатором (физическим или юридическим лицом). По договору государственная администрация предоставляет (передает) арендодателю конспирацию вознаграждения. Характер договора: платный, согласованный, взаимный и имеет только письменную форму.

Договор аренды содержит следующие обязательные положения имена сторон договора — размер арендной платы, срок действия договора и любые другие положения, которые стороны сочтут необходимыми. Сдача земли в аренду государством возможна как на аукционе, так и без аукциона. Аукционы определяются местными органами власти или аккредитованными организациями, а объявления о проведении аукционов публикуются за 30 дней.

Любой желающий подать заявку на участие в аукционе может сделать это, подав предварительное предложение. Победителем торгов становится участник с наилучшим предложением. Основания для предоставления земли в аренду без аукциона изложены в разделах 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Список довольно длинный и не будет рассматриваться подробно. Срок аренды земли составляет 49 лет.

Возможности выкупа

Ст. 36 Земельного кодекса РФ даёт право всем лицам полное право выкупать, арендуемые у государства земельные участки.

Если на арендуемом участке нет капитальной застройки, то ОМСУ продают земли, через аукционные торги, что ведет к повышению стоимости земли.Исключительное право на выкуп участка появляется у арендатора, поставившего небольшое капитального строительство, которое должно быть надлежащим образом оформлено в Росреестре.  А в отношении земель сельскохозяйственного назначения,  исключительно право возникает по истечению 3 – х лет с момента заключения договора арены земельного участка. На иные земли срок действия договора аренды для выкупа значения не имеет.

Преимущества аренды земли у государства

Аренда земли у государства с правом выкупа предоставляет ряд преимуществ, которые стоит учитывать при выборе данной формы сотрудничества. Этот способ пользования участком имеет ряд особенностей и возможностей, которые могут быть полезны в дальнейшем приобретении земельного участка.

Льготная стоимость приобретения: При выборе аренды земли у государства с правом выкупа, стоимость приобретения участка может быть значительно ниже, чем при покупке земли на торгах или от частного лица. Таким образом, можно получить владение и пользование участком по более выгодным условиям.
Льготный срок аренды: В зависимости от порядка приобретения, участок можно арендовать на длительный срок с возможностью последующего выкупа. Это дает возможность более длительного использования земли для различных целей, включая сельскохозяйственную или коммерческую деятельность.
Участие граждан РФ: Аренда земли у государства с правом выкупа открыта для граждан РФ, что позволяет им получить доступ к земельным участкам на выгодных условиях для развития сельскохозяйственного или коммерческого бизнеса.
Получение участка без участия в торгах: Аренда земли у государства с правом выкупа позволяет получить земельный участок без участия в торгах, что упрощает процедуру его приобретения

Это особенно важно, если участок имеет стратегическое или экономическое значение.

Чтобы получить аренду земли у государства с правом выкупа, требуется подготовить некоторые документы и пройти процедуру оформления договора. После завершения аренды и поступления всех необходимых платежей, можно приступить к использованию участка в рамках установленных правил и требований.

Получение инструкции: При выборе данного варианта аренды, следует получить инструкцию у компании, занимающейся оформлением земельных договоров. В ней будут указаны все необходимые действия и документы для успешного заключения договора и получения аренды.
Оформление договора: После получения инструкции, следует оформить договор аренды земли у государства с правом выкупа. Для этого требуется предоставить необходимые документы, такие как паспорт, свидетельство на регистрацию ИНН и другие документы, уточняемые в инструкции.
Сопровождение договора: В процессе действия договора, необходимо соблюдать все его условия и требования, а также своевременно вносить оплату арендной платы и других платежей, указанных в договоре. Также следует учитывать необходимость соблюдения законодательства и требований государства по использованию земельного участка.
Приобретение участка: По истечении срока аренды или после выполнения определенных условий, можно приступить к процедуре выкупа земельного участка

При этом стоит обратить внимание на льготные условия и сроки, предусмотренные в договоре аренды. Для успешного приобретения участка может потребоваться пройти процедуры оценки стоимости и подготовить необходимые документы.

Таким образом, аренда земли у государства с правом выкупа имеет ряд преимуществ и возможностей, которые стоит учесть при выборе данной формы сотрудничества. Благодаря льготной стоимости приобретения, возможности длительной аренды и последующего выкупа, эта форма пользования земельным участком может быть выгодной для развития сельскохозяйственного или коммерческого бизнеса.

Комплекс действий заинтересованного лица по оформлению арендного договора

1. Поиск земельного участка. Гражданин имеет несколько возможностей для того, чтобы определиться с вопросом о том, какой участок свободен. Например, можно запросить выписку о земельных наделах, чьим собственником выступает государство и муниципальные органы власти. Для этого необходимо обратиться в МФЦ и ждать ответа в течение 5 дней. В выписке, которая будет получена гражданином на руки, содержится информация о свободных земельных участках. Кроме того, можно воспользоваться самостоятельным поиском земельного надела на официальном веб-ресурсе Росреестра.
2. Подача заявления на поиск земельного надела. Вопрос о том, возможно ли передать конкретный земельный надел заинтересованному в этом лицу, решается на уровне местный органов власти и управления. Тот, кто хочет взять в аренду землю, обращается с заявлением к муниципальным властям. Заявление составляется в форме письменного документа, произвольно, с указанием на кадастровый номер надела. На этапе составления заявления человеку необходим паспорт. Если на аренду от муниципальных органов поступает согласие, то необходимо в кадастровый отдел подать заявление на постановку участка на учет. В срок – 10 дней проводится кадастровая оценка земельного надела, но будущий арендатор должен понести расходы в размере от 5 до 6000. Эти деньги пойдут на оплату услуг специализированной организации, которая имеет право на постановку недвижимости на кадастровый учет и изготовление соответствующей документации.

После того, как земельный надел ставится на кадастровый учет, арендатор получает на руки необходимые документы. После этого, заинтересованное лицо подает второй заявление на аренду на имя главы администрации.

Документы

К заявлению, которое направляется в государственный орган, прилагаются документы:

• паспорт;
• документы на льготы (если положены);
• техническая документация на земельный надел, дом.

Аренда с правом последующего выкупа – это тот договор, который обязательно регистрируется в Росреестре, та как он заключается на срок не менее 3 лет. По закону, если соглашение об аренде оформляется между сторонами на длительность более года правоотношений, то оно подлежит регистрации в Росреестре.

Когда документы поступают в регистрационный орган, он в течение 30 дней изучает арендный договор. Арендатор в течение 30 дней, которые добавляются ко времени рассмотрения договора юридическим отделом Росреестра, должен ознакомиться с условиями соглашения и подписать его. Договор составляется в 3 экземплярах и регистрируется в подразделениях Росреестра.

Аренда земельного надела с последующим выкупом позволяет арендатору стать обладателем участка земли. Но при условии, что он использовал надел по назначению, а также использовал его для целей, которые прописаны в арендном соглашении.

Договор аренды земли с правом выкупа

Договор аренды земельного участка с правом выкупа юридической практикой отнесено к смешанному договору, имеющим в своем составе части и договора аренды и договора купли – продажи недвижимого имущества.  В договоре аренды необходимо указать положение о праве выкупа, это сильно облегчит дальнейшее вступление в собственность. Отсутствие данного пункта, не может послужить отказом от заключения договора купли-продажи. Такое соглашение фактически представляет собой рассрочку платежа.

Характерные признаки договора аренды с последующим выкупом:

1. Прописано желание арендатора в дальнейшем выкупить арендуемую землю.
2. Арендатор не участвует в торгах.
3. Участники правомочны закрепить стоимость участка.
4. Арендатор имеет право выплатить оговоренную за участок арендную плату, не дожидаясь окончания срока действия договора.

Аренда земли у государства для возведения строительства – наиболее востребованная аренда у государства. Земля под строительство выдается на тот срок, какой именно потребуется для постройки здания.  После возведения и регистрации объекта, у арендатора появляется право на выкуп данного объекта.

Особенности приобретения

Выкуп земельного участка имеет свои особенности. Они зависят, прежде всего, от целей аренды территории. На практике, чаще всего это связано с индивидуальным жилищным строительством, а также осуществлением сельскохозяйственной деятельности. Каждая из таких процедур отличается по своим целям, по этой причине и имеет свои особенности.

Земельного участка под ИЖС

ИСЖ преследует цель построить здание, которое впоследствии будут использовано для постоянного проживания. Отличительной особенностью такой ситуации является тот факт, что выделяемый участок должен относиться к категории объектов, предусмотренных для таких нужд, переводить другие территории в эту категорию тоже можно, но это довольно сложная и затратная процедура. В дальнейшем арендатор обязан будет использовать территорию по назначению. То есть он должен возвести помещение либо начать строительство. При этом сроки должны быть указаны в тексте соглашения об аренде.

Земли сельхозназначения

Особенности приобретения земель сельскохозяйственного назначения заключаются в целях их дальнейшего использования. Арендатор может их выкупить только при условии их надлежащей эксплуатации. То есть в данном случае на занимаемом участке может осуществляться только лишь сельскохозяйственная деятельность. При этом не все заинтересованные лица могут выступать в качестве стороны сделки.

Права приобретения участка в данном случае лишены иностранцы. Также ограничения распространяются на ситуации, когда в результате покупки будет превышен максимальный допустимый предел площади, которая может находиться в собственности одного лица. В то же время потенциальный покупатель может осуществлять только сельскохозяйственную деятельность. Возведение жилья на занимаемой территории в таком случае не допускается. Разрешено только лишь строить сооружения технического назначения и то, если арендатор намерен осуществлять фермерскую деятельность. Такая цель должна быть определена инициатором при заключении соглашении о временном использовании участка.

Особенности аренды с правом выкупа

Физическое или юридическое лицо может арендовать земельный участок у государства или муниципалитета для:

• индивидуального жилищного строительства;
• занятия сельскохозяйственной деятельностью;
• для возведения социальных объектов, например школ или больниц.

Аренда земельного участка с последующим выкупом возможна в двух традиционных вариантах: через проведение торгов и без аукциона.

В первом случае администрация выставляет участок на торги. Лица, желающие арендовать данную землю, заявляются в качестве участников. Тот, кто предложит самую высокую цену побеждает. С ним заключают арендный договор.

Но получить объект можно и без торгов. В таком случае необходимо выбрать свободный земельный надел и обратиться с соответствующим пакетом документов к арендодателю.

Потенциальный арендатор может арендовать без аукциона только тот земельный участок, который уже состоит на кадастровом учете.

Обратите внимание! Как показывает практика, срок аренды устанавливает арендатор. В отношении некоторых случаев законодательством предусмотрены максимальные периоды

Например, если человек или организация берет участок для занятия сельскохозяйственной деятельностью, то такой срок не может превышать 49 лет, для ИЖС или ЛПХ-20 лет, для линейных объектов -49 лет и т.д.

Порядок выкупа земли из аренды

Порядок заключения договора купли-продажи земли с государством, имеющейся ранее в аренде, представляется как, ряд процессуальных действий, зависящих от места нахождение земли, региона, стоимости на землю, лицо, приобретающего земельный участок и ряда других факторов.

При оформлении договора купли-продажи, взятого в аренду земельного участка необходимо:

1. Иметь кадастровый паспорт на капитальную застройку.
2. Оформленное надлежащим образом право собственности на застройку.
3. Заполненное заявление о выкупе.
4. Подписать договор купли-продажи, оплатить стоимость выкупа.

Сумма выкупа  арендованной земли различная и зависит от кадастровой стоимости. В городах федерального значения – порядка  25 %.  В Москве – 20 %. В Санкт-Петербурге  –  25 % от кадастровой стоимости.В городах от 500 тысяч до 3 миллионов от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога (от 7,5 до 24 %). Узнать конкретный размер, возможно, ознакомившись с региональным законодательством.В городах, с населением до 500 тыс. человек стоимость выкупа арендованных земель составляет 15-20%, а для сельских поселений 3%..

Важно! На практике очень часто оказывается, что кадастровая стоимость участка выше рыночной. В таком случае необходима переоценка территориальным органом Росреестра

Могут ли отказать

В некоторых случаях в выкупе земли под ИЖС или другие нужды могут отказать. Такое может произойти, если:

• заявитель представил неполный пакет документов;
• потенциальный арендатор намерено пытался ввести в заблуждение арендодателя, например путем подачи нелегитимных бумаг;
• арендатор является юридическим лицом, а в отношении него открыто дело по банкротству;
• земля уже используется, например муниципалитетом;
• передача участка в аренду невозможна в соответствии с действующим российским законодательством.

Важно! Арендатор обязан обосновать причину отказа. Ответ направляют заявителю в письменной форме

На самом деле, существует множество оснований, по которым заявителю могут отказать. Но немотивированный отказ легко обжаловать.

Не исключены варианты отказа в выкупе

•  Отсутствие всех бумаг, прилагаемых для оформления договора купли-продажи;
•  Не достоверные данные в бумагах;
•  Банкротство и (или) ликвидация юридического лица;
•  Покупатель – не резидент РФ.

Если правоприменитель считает отклонение в праве выкупа не правомерным, то стоит воспользоваться возможность и обратиться в суд для восстановления своих прав.

И в итоге

Оформление договора аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации, задача вполне выполнимая. И имеет хорошую правоприменительную практику. Правда, имеет  ряд нюансов, зная о которых, можно исполнить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. В первую очередь, нужен правильно и продуманно составленный документ – договор! Основываясь на который, можно избежать многих проблем в будущем.

Юридические лица, как правило, не пользуются такой схемой, как аренда с дальнейшим выкупом. Их больше привлекает либо долгосрочная аренда, либо приобретение в собственность. А для физических лиц – это хороший способ приобрести земельный надел.

Порядок оформления

Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.

К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.

Возможные проблемы

Местные власти или власти штата могут отказать в выкупе арендованной земли. При этом должна быть соблюдена одна из следующих причин

• Неправильное оформление документа,
• Неверная информация в документе,
• Движение процесса банкротства или ликвидации против законного лица арендатора,
• Переход заговоренного участка в частную собственность запрещен законом,
• Покупатель не является ни гражданином, ни резидентом Российской Федерации.
• Участок предназначен для муниципальных нужд.

Если все условия и правила соблюдены, выносится положительное решение. Причины отказа всегда указываются в письменном виде.

В случае возникновения трудностей следует обратиться за юридической консультацией. Вы можете получить бесплатные юридические консультации на нашем сайте. Обратитесь к эксперту по специальным окнам.

Если вы получили отказ, вы можете исправить причину отказа. Если ваши права были нарушены, советуем обратиться к юристу и оспорить решение.

Право выкупа земли у государства

При выборе земельного участка и определении, кто имеет право на его приобретение, следует обратиться к инструкции, предусмотренной законом. Какой земли следует приобретать: сельскохозяйственное или коммерческую, зависит от целей использования участка.

Для приобретения земли у государства с правом выкупа необходимо получить льготу. В этом случае заключение сотрудничества с администрацией и пользование землей будет осуществляться на особых условиях. Какие именно льготы будут предусмотрены при приобретении земли, также определяется законодательством.

Подробный порядок приобретения и выкупа земельного участка у государства представлен в данной инструкции. Для получения земельного участка с правом выкупа необходимо, согласно законодательству РФ, следовать пошаговой инструкции, которая предоставляется компанией по аренде земли.

1. Сначала следует обратиться в администрацию, которая ведет аренду земли, с заявлением о приобретении земельного участка.
2. После получения заявления, администрация рассматривает его и принимает решение о возможности приобретения участка.
3. Затем необходимо заключить договор о приобретении земельного участка со всеми необходимыми условиями и оговорками.
4. После заключения договора необходимо уплатить стоимость земельного участка в соответствии с договором.
5. Получение права собственности на землю происходит после исполнения всех условий договора и уплаты всей стоимости участка.

Таким образом, приобретение земельного участка у государства с правом выкупа требует внимательного и грамотного подхода. Следует ознакомиться с условиями, предусмотренными законодательством, и обратиться к компании, специализирующейся на аренде земли, для получения подробной инструкции и помощи в данном процессе.

Как происходит процедура выкупа арендованной у государства земли?

Арендаторы, желающие получить участок в аренду, должны заявить об этом владельцу при личном визите.

Процесс покупки включает в себя несколько этапов

1. первый шаг — обращение в местный орган власти или администрацию; требуется документ, удостоверяющий личность (или свидетельство о государственной регистрации, если арендатор является юридическим лицом). Также необходима выписка из свидетельства о регистрации земельного участка или его оригинал, договор аренды и карта участка.

Чтобы получить выписку из земельного кадастра, необходимо обратиться в федеральное ведомство, отвечающее за регистрацию и картографирование земель.

2. Вторым шагом является объявление о том, что арендуемый участок переходит в частную собственность работника, и решение принимается владельцем. Это решение должно быть основано на документации, взятой заявителем. Также будет определена окончательная стоимость передачи права собственности на участок.

Для принятия такого решения необходимо подать в региональный орган власти заявление установленного образца. Его содержание включает в себя.

• Заголовок должен включать инициалы руководителя (в соответствии с адресом) и личные данные лица, подающего заявление (первоначально регистрация и адрес проживания). Следует также указать данные представителя (первоначально номер телефона, адрес электронной почты и паспортные данные).
• В центре указывается тип заявления (просьба о предоставлении субсидии).
• Далее необходимо подготовить сам текст. Он должен содержать сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, цель использования), вид использования и номер земельного кадастра.
• После основного текста дайте согласие на обработку и использование персональных данных. Убедитесь, что информация является полной и правильной.
• Куда будут направлены результаты обработки данного заявления (почтовая доставка, электронная почта или личная доставка)?
• Перечислены документы, прилагаемые к заявлению, датированные и подписанные заявителем.

Для проведения муниципалитетом расследования к данному заявлению должны быть приложены следующие документы

• Копия паспорта арендатора или его представителя,
• земельный паспорт приобретаемого участка,
• два свидетельства из единого государственного реестра собственности, подтверждающие право на здание на участке и право на саму землю,
• копия свидетельства, подтверждающего право собственности на здание на арендуемом участке.

Все эти документы централизованно собираются в пакет, который вместе с заявкой на покупку отправляется в местный орган власти для выдачи постановления.