Перевод дачного участка под ИЖС
Нормативно правовыми актами, регулирующими непосредственное выполнение строительных работ, являются СНиПы (в настоящее время СП – своды правил), содержащие строительные нормы и правила.
Действия таких норм и правил относятся ко всем разновидностям объектов недвижимости, независимо от их назначения, в том числе домом на участках ИЖС.
Правила включают указания о размещении частного дома, о соблюдении правил противопожарной безопасности и т.д.
Возможность перевода
Следуя определенным условиям правовой статус садового земельного участка, предоставленного под дачу, можно изменить в категорию участков под ИЖС.
Условия переоформления:
| Принадлежность участка на праве собственности | земельный надел относится к землям иного назначения |
| Участок принадлежит муниципалитету на праве собственности | или находится в федеральной (региональной) собственности, участок не относится к сельскохозяйственным землям |
Чем отличается ИЖС от садового (дачного) участка?
Земельный надел должен быть использован в соответствии с категорией земель, в которой он находится. Категория земель обуславливает его назначение.
К примеру, не разрешается возведение особняка на участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Дачные земельные участки находится на земельных участках, которые входят в категорию земель сельскохозяйственных угодий.
Сельскохозяйственные земли имеют назначение, связанное с выращиванием с/х культур, которые могут быть употреблены в пищу.
Различие участка ИЖИ и дачного участка заключается в их функциональном назначении.
Особенности процедуры
Но в процессе выполнения этой процедуры возникают трудности в результате расположения участка, поэтому переоформление осуществить непросто.
Участок должен находиться в пределах населенного пункта или должна иметься возможность его расширения.
Согласно указаниям правовых актов, изменение назначения участка земли не допускается в следующих случаях:
| Наложены ограничения | на возможность перевода согласно требованиям законодательных актов или такая смена запрещена |
| На основании заключения экологической экспертизы | земельный участок не может быть изменен на иную категорию, в том числе а индивидуальное жилищное строительство |
| Назначение участка не соответствует градостроительному регламенту | соответствующей территориальной зоне, землеустроительной документации |
Индивидуальные жилые дома должны находиться на участках, расположенных в городской черте или в пределах сельских поселений.
К участкам ИЖС, как правило, подключены все необходимые для жизни сети инженерных коммуникаций:
- Электричество;
- Водоснабжение;
- Канализация;
- Газ и т.д.
Садовый участок не во всех случаях получается обустроить должным образом, так как не всегда имеется фактическая возможность подведения инженерных коммуникаций.
Следует понимать, что развитие инженерной инфраструктуры на участках ИЖС выполняют органы местного самоуправления за свой счет.
Как перевести землю ЛПХ под ИЖС
Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.
Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:
| Составление заявки | исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать:
|
| Подача требуемой документации | чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги:
|
| Рассмотрение запроса собственника участка | Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины |
При принятии решения о переводе участка в иную категорию, следует заранее обдумать к чему это может привести.
Если участок сельскохозяйственного назначения находится на большом расстоянии от населенного пункта, то изменение его на ИЖС вряд ли получится.
В соответствии с законом земельные участки ИЖС должны располагаться в пределах города.
Для строительства жилого дома
Некоторые землевладельцы полагают, что осуществлять строительные работы можно на участках любой категории земель. Однако, такое строительство может грозить серьезными негативными последствиями для такого частного застройщика.
Таким образом, лучшим способом возведения индивидуального жилого дома является размещение его на землях ИЖС.
Такие земельные участки неизменно лучше оборудованы сетями
- электроснабжения;
- газоснабжения;
- водоотведения;
- канализационными сетями;
- подъездными путями к объекту;
- сформированной инфраструктурой.
При необходимости постройки дома на землях под личное подсобное хозяйство, собственникам придется за собственные денежные средства подводить к нему инженерными коммуникации.
Например, владелец объекта не может вызвать коммунальную службу в случае непредвиденных обстоятельств.
Преимущества индивидуального жилищного строительства
Если гражданину принадлежит на праве собственности участок ИЖС, то он является удачным инвестором своих финансов.
Стоимость земель, относящихся к этому виду разрешенного использования, на сегодняшний день достаточно велика и без всякого сомнения в несколько раз выше, чем цена на участки сельхоз назначения.
Это является несомненным достоинством этих участков.
Кроме того, к плюсам земель под ИЖС относятся:
| На таких участках можно оформить регистрацию | поскольку уже на раннем этапе строительства землям ИЖС присвоен адрес, и по завершении работ можно легко прописаться всей семьей |
| Муниципальные и государственные вложения в развитие | из бюджетов различного уровня инвестируется подключение инженерных сетей, подведение дорожной сети исключительно на землях населенных пунктов, поэтому сооружая жилой дом, это является бесплатным плюсом |
| Применение налогового вычета | собственники участков под жилищное строительство по завершении работ могут получить вычет по оплате взносов в бюджет |
| Сформированная инфраструктура | участки, отведенные под ИЖС, размещены в градостроительных схемах и со временем там располагаются разнообразные социальные объекты (больницы, школы, детские сады и др.) |
Вышеуказанные преимущества земельных наделов под ИЖС говорят сам за себя.
Как оформить заявление?
За многие годы практики сложились определенные параметры и критерии для составления.
Ниже приведен примерный образец:
Председателю СНТ, «название» Ф.И.О. No участка ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу удалить меня из списка членов общества (название). Настоятельно прошу сделать следующее:
- произвести перерасчет моей доли в денежной сумме или натуральном выражении;
- составить договор, полагаясь на который я смогу пользоваться общественными благами (в том числе дорогой, инженерными сетями и прочим);
- в конце страницы указать точную дату (день, месяц, год) поставить подпись и ее расшифровку.
Заявление носит оповестительный характер, поэтому дополнительных решений руководителю не требуется. С даты, указанной вами в заявлении, вы перестанете быть членом в СНТ.
Как перевести участок из огородничества в ИЖС
В то же время часто покупатели не осознают, что ИЖС обозначается как ВРИ земли, и сюда входят различные объекты индивидуального строительства – то есть непосредственно строение. Парадокс заключается в том, что возводимое строение или жилой дом может на законных основаниях стоять не на ИЖС земле – в случае, если к примеру, такой дом можно возводить и на сельхоз земле под дачу. Из-за этого часто возникает путаница. Иногда покупатели верят словам, что купленный участок можно самостоятельно перевести в ИЖС. Покупатели уверены, что, совершив подобные действия, они получат в итоге участок «земли нас. пунктов» для индивидуального строительства. Но в большинстве случаев удастся разве что изменить ВРИ земли с «садоводства» на классическое «дачное строительство». Вот почему перед тем, как покупать участок с данными перспективами, следует выучить ситуации, в которых можно менять категорию земли.
Подготовка пакета документов
Приготовьтесь к длительному ожиданию. Только на рассмотрение документов уходит не менее 2 месяцев. Решение передается заявителю не позже 14 дней с того момента, когда решение было принято. В результате вы получаете решение о возможности или невозможности изменения категории использования. Если будет принято положительное решение, вы получите соответствующий акт. В случае отказа вам укажут причину.
- После рассмотрения собственника уведомляют о необходимости явиться в администрацию и получить решение. Решение получает либо сам собственник, либо его представитель. В первом случае явившееся лицо предъявляет паспорт, во втором – паспорт и оригинал доверенности.
- кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
- обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
- права на земельный участок.
- копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей — физических лиц);
- выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц);
- выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.
Как поменять вид разрешенного использования?
Режим земельного участка определяется не только видом разрешенного использования, но и категорией земли. Иногда для получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство недостаточно изменить вид разрешенного использования – нужно также менять категорию.
Все требования по переоформлению и переходу из одной категории земель в другую регламентированы законодательными актами и нормами. Земли садового участка возможно перевести согласно основаниям из федерального закона №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Порядок перевода земли ЛПХ в ИЖС: пошаговая инструкция
Итак, Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Распишем всё по шагам.
Шаг №1 — Определите территориальную зону участка и ВРИ
Данные сведения необходимы, чтобы узнать, является ИЖС в этой зоне основным или условно разрешённым видом землепользования.
Это важно знать, так как разные варианты предполагают неодинаковые инструкции. Если ИЖС не обозначен ни как основной, ни как условно разрешённый, то перевести участок ЛПХ в ИЖС нельзя
В каждом населённом пункте местная администрация утверждает свой ПЗЗ (План Застройки и Землепользования) и Генеральный План территории. Из этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешённого землепользования.
Если ИЖС указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то сначала нужно будет запросить выписку из ИСОГД, а затем оформлять перевод в кадастре.
В том случае, если ИЖС указан как один из условно разрешённых видов, то нужно:
- Запросить выписку из ИСОГД.
- Получить разрешение на перевод.
- Осуществить перевод в кадастре.
Если же ИЖС вообще не указан, то придётся сначала менять статус территориальной зоны вокруг участка (т.е. внести изменения в ПЗЗ населённого пункта) путём подачи соответствующего заявления в местную администрацию.
Шаг №2 — Запросите выписку из ИСОГД
Справка из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) необходима для подтверждения того, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования.
Её получают в отделе архитектуры местной администрации посёлка или в Департаменте градостроительства. В некоторых крупных городах эту выписку можно получить и в МФЦ («Мои документы»).
Один из собственников надела (или доверенное лицо) обращается в указанные организации, даёт сотруднику свой паспорт и выписку из ЕГРН на участок, а также пишет заявление на предоставление сведений из ИСОГД (бланк заявления выдаётся на месте). Сотрудник забирает заявление с выпиской и выдаёт расписку об их получении.
В дальнейшем заявителю отправят на электронную почту реквизиты на оплату госпошлины (1000 руб.). Внести средства можно в любом банке. Кстати, оплату госпошлины могут потребовать и до подачи заявления. В этом случае чек об оплате будет приложен к заявлению.
Остаётся ждать получения справки из ИСОГД. Если участок находится в поселковой зоне, то её выдадут в течение 30 дней. Если же земля расположена в черте города, то срок может составлять от 5 до 14 рабочих дней (срок устанавливает администрация). В назначенный день можно забрать выписку и переходить к следующему этапу.
Какие нужны документы?
Как и для любой процедуры регистрации, владельцу необходимо предоставить справки и свидетельства в органы власти. Если участок относится к населенному пункту, обращение происходит в местную администрацию. Если нет, это в компетенции Федеральных органов.
Для рассмотрения заявки важно предоставить:
- ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
- юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
- иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
- ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
- бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
- кадастровый паспорт;
- заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
- подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
- выписку из ЕГРП.
Процедура перевода участка СНТ в ИЖС: плюсы и минусы статусов
Земли под ИЖС предназначены, в основном, для постройки на нем хорошего дома, чтобы в дальнейшем там можно было проживать. Участки, которые относятся к такой категории, имеют как свои плюсы, так и минусы. Перед тем, как проводить процедуру перевода участка из СНТ в ИЖС, желательно хорошо их изучить, чтобы понять необходимость такого перевода.
Если участком земли владеют несколько человек, то нужно получить от них согласие, которое необходимо нотариально заверить. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг, администрация субъекта вправе ответить отказом
Поэтому, подготовке документов нужно уделить особое внимание