Все, что необходимо знать о схеме планировочной организации для разрешения на строительство

Форма, структура, содержание схемы

Документ состоит из двух частей: схематической и описательной. Рассмотрим каждую более детально.

1.Схематическая (или графическая) часть. В ней содержатся:

• границы участка земли, соответствующие межеванию и кадастровому учету;
• контуры и точные габариты планируемого объекта капитального строительства с точным расположением в границах участка без внутренних обозначений;
• если на территории надела уже имеются строения, их наносят на схему, сюда же относятся объекты под снос с соответствующими обозначениями;
• границы охраняемых территорий, водоохранных зон, охранных зон коммуникаций и инженерных сетей и т.д., одним словом, особых зон использования, что соответствует градостроительному плану. Здесь же обозначается территория действия публичного сервитута.
• схема расположения инженерных сетей с обозначением возможности и мест, где будет осуществляться подключение капитального строения.

• характеристики участка земли с полным описанием;
• технические и экономические данные по организации надела и его застройки с учетом планируемого строительства, сноса имеющихся объектов или их реконструкции;
• характеристики частного жилого дома по проекту (в соответствии с разрешением на строительство);
• описание планируемых работ по благоустройству;
• для производственных зданий – обоснование размещения всех зданий, транспортных схем для осуществления подъезда к помещениям и грузоперевозок.

При указании характеристик застройки участка земли и проектируемого ИЖС придерживаются следующих обязательных параметров, которые должны быть отражены:

• этажность жилого дома с учетом подземной и наземной частей (сюда входят цокольное помещение, если верхнее перекрытие возвышается над уровнем земли на 2 м и более, этажи над землей, мансарда и т.д.);
• высота дома, которая замеряется от двух точек: отмостки и конька крыши, без учета высоты труб и иных выступающих частей;
• площадь ИЖС по внешней границе здания с учетом всех выступающих деталей (терраса, крыльцо, гараж и т.д.);
• коэффициент или процент застройки, который вычисляется путем соотношения площади проектируемого объекта к площади надела;
• общая площадь частного дома, суммируемая внутренняя площадь помещений с учетом лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, веранд и т.д.

Готовая схема утверждается владельцем участка земли или уполномоченным лицом по соответствующей доверенности.

Требования к содержанию СПОЗУ

При подготовке схемы важно руководствоваться требованиями. В СПОЗУ включают следующие данные:. В СПОЗУ включают следующие данные:

В СПОЗУ включают следующие данные:

1. Площадь застройки.
2. Общая площадь участка.
3. Коэффициент плотности застройки до 0,4.
4. Высота здания.
5. Площадь жилого дома.
6. Количество этажей.
7. Суммарная площадь, включая все этажи.

Помимо описательной части, отображаются следующие данные:

• границы земельного участка;
• границы планируемой постройки;
• отступы от стен до границ участка (3 метра до соседней территории, 5 метров до дороги);
• размеры и расположение дома.

Форма, структура и состав схемы расположения земельного участка

Основу СПОЗУ составляют материалы топографической съемки, проведенные ранее. На схеме указывается номер ГПЗУ, план жилого дома, высота (для ИЖС максимум 3 этажа), вид ограждений, коммуникационные сети, границы зон, подъездные пути и другие сведения. Подробнее смотрите в нашей статье по СПОЗУ.

Форма СПОЗУ

В верхней части листа справа столбиком должны быть указаны адрес участка, параметры здания, экспликация и условные знаки.

По центру размещается сам чертеж.

Внизу — технические сведения в текстовом виде, примечания.

Чертеж выполняется вручную (синими или фиолетовыми чернилами, чертежной тушью) или в электронном виде. Формат А3 или А4, белый лист. Текстовая часть должна быть в печатном и читабельном виде.

СПОЗУ состоит из:

• титульного листа,
• графической части,
• текстовой части,
• приложений.

Состав СПОЗУ

В конце документа списком указываются сведения из кадастровых записей, а именно:

• кадастровый номер участка,
• границы участка,
• номер плана застройки,
• общая площадь,
• расположение объектов капитального строительства,
• отметки о расположении будущих построек,
• схема коммуникационных сетей,
• подъездные пути,
• тротуары.

Графический чертёж

Данный документ предполагает наличие данных:

• Точное нанесение на бумагу всех имеющихся и предполагаемых зданий, строений для сноса, подъездов и подходов.
• Участки, по которым проходят границы мест общественного пользования.
• Подробные сведения о предстоящей прокладке коммуникаций – электричества, водопровода, газопровода. Обозначение подключения предприятия к городским сетям.
• План постепенного возведения зданий, в том числе и места проезда строительного транспорта.
• Схема действий при чрезвычайных ситуациях (как пожар, наводнение и тому подобное).
• Определение движение транспорта на территории объекта и за её пределами.

Подбор растений и деревьев

Для стандартного размера дачи в 6 соток достаточно посадить 5 – 6 плодовых деревьев, 10 – 15 кустов ягодников, 100 кустиков садовой земляники и разбить огород с основными культурами. Для корнеплодов потребуется по 1 – 2 грядки, можно посеять редис, который будет убран рано весной, а на его место высадить, например, капусту.

Вам будет интересно: Огород в контейнере: как выбрать ящик, посадка, уход и поливка растений

Фото-галерея:

Пряные травы, лук и чеснок можно посадить отдельной клумбой, которая сама выглядит декоративно, или же сочетать их с цветочными растениями. Это и красиво, и полезно – травы и лук с чесноком защищают цветы от болезней и вредителей.

Такие клумбы сейчас очень модны и вполне в духе современных экологических течений.

Самостоятельное создание СПОЗУ

Поскольку закон не регулирует допуск лиц или организаций, которые могут быть допущены к подготовке СПОЗУ, ее можно спроектировать своими силами. Исключением являются случаи, описанные в ст. 48 ГК РФ. Но чаще составление все-таки доверяют специализированным компаниям, поскольку процесс требует владениями определенными навыками и знаний тонкостей процесса.

На фото представлен ориентировочный образец схемы:

Получив разрешительную документацию на строительство, владелец ЗУ должен правильно разработать схему. Созданная в соответствии со всеми стандартами СПОЗУ должна отвечать базовым требованиям.

Требования следующие:

• Являться точной копией застройки, расположенной в градостроительном плане с изменением масштабов при помощи четырехкратного увеличения. Заданный стандартами масштаб должен быть 1:500. Допускается использование топографической съемки.
• Чертеж наносится четкой линией при помощи шариковой ручки или чернил черного цвета. Необходимо перенести все здания и сооружения, находящиеся на территории. Объекты недвижимости, которые планируется сносить или являются непригодными для жилья, также указываются.
• Планируемые постройки также необходимо показать на схеме при помощи пунктирной линии.
• Текстовая часть должна содержать все необходимые пояснения с указанием координат и параметров будущих работ.
• Собственноручно изготовленную СПОЗУ необходимо предоставить уполномоченному лицу в отдел градостроительства местных органов власти для удостоверения.

В завершении всего процесса схема дополняется пакетом документов и разрешением на проведение строительных работ.

Добавим, что чертеж всегда выполняется строго в масштабе 1:500, даже несмотря на то, что некоторые элементы могут получиться слишком мелкими. В таком случае рекомендуется заранее заняться измерением ЗУ для наиболее подробного и точного изображения.

Составляя СПОЗУ своими силами, стоит помнить, что вносить изменения в параметры или кадастровые данные запрещено. В случае выявления при проверке должностным лицом каких-либо нарушений документ утвержден не будет.

Документы

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обобщает перечень ценных бумаг.

Изначально следует написать заявление
, и приложить:

1. Ценные бумаги, свидетельствующие о законном праве на участок.
2. Планировку по застройке с привязками к действующим сооружениям или зданиям, а также коммуникациям.
3. Разрешительные бумаги на строительство.
4. Подписанный двумя сторонами документ о выполнении договора, согласно обязательствам или приемочный акт.
5. Заключение, о требованиях регламентов работ или документ, свидетельствующий о соблюдении действующих техусловий.
6. Заключение о соответствии построенного или попавшего под глобальную реконструкцию строения с привязкой к системам жизнеобеспечения.
7. Документация, подтверждающая право на соответствие возведенного строения техническим регламентам с подписями специалистов.
8. Положительное заключение, выданное госстройнадзором, с описанием соответствия здания нормативной базы, в том числе его монтаже приборов учета энергообеспечения. Для ряда построений необходимо заключение Роспотребнадзора.
   
9. Если строительные работы производились в отношении опасного производственного участка, то необходимы свидетельства о его страховании от причинения вреда.
10. Если построенное строение относится к энергетическому, то необходимо приложить описание и чертеж на электронном носителе.
11. Бумаги о соответствии построенного объекта ПСД.

Акт учитывает благоустройство жилых помещений — наличие водообеспечения, канализационных сетей, электроснабжения и отопления.

Важно!
Схема, отображающая расположение вновь построенного объекта, образец которой несложно найти в интернете, должна учитывать наличие функционирующих линий электроснабжения, водопровода и газовых и тепловых магистралей

Нужна ли проектная документация?

После того, как разобрались с категорией земли и видом разрешенного использования, появляются новые и не менее важные вопросы. К примеру, можно ли строить частный дом без проекта и можно ли в этом случае получить разрешение на строительство.

Разрешить все противоречия нам поможет Градостроительный кодекс РФ. Открывая статью 48 “Архитектурно-строительное проектирование”, пункт 3, 4 и 5, читаем следующее:

Пункт 3

– Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Пункт 4

– Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Пункт 5

– Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании вышенаписанного можно заключить, что проект или проектная документация на строительство дома не требуется, если соблюдаются два условия:Градостроительный кодекс РФ

1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х/
2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Следовательно, в большинстве случаев для строительства частного дома проектная документация не требуется, но иногда отсутствие проекта на строительство дома может добавить вам головной боли из-за недопонимания между подрядчиком и заказчиком.

Как сделать схему планировочной организации земельного участка самому

Закон не требует наличия лицензии и допуска СРО для выполнения работ по СПОЗУ для ИЖС, поэтому нет никаких препятствий для самостоятельного чертежа схемы СПОЗУ, если вы чувствуете в себе силы этим заниматься и у вас есть на это свободное время. Для домов до 3-х этажей, СПОЗУ для ижс и лпх может сделать и физ лицо. Прикладывать допуски не нужно. Для других объектов надо иметь проектировочные допуски. Но в общем это не отменяет знания в этом, даже если есть лицензия ее можно не прикладывать. Но, тогда могут попросить заверить печатью организации.

Далее нужно будет отсканировать полученный документ и с помощью компьютерной программы (например, PowerPaint) вырезать нужный участок схемы, при необходимости увеличив масштаб.

На следующем этапе необходимо дорисовать на плане чертеж будущего дома, указав улицы, название населенного пункта, границы дома, его высоту, ограждение, и все это в масштабе 1:500. Не забудьте добавить условные обозначения, используемые на плане, и подписать.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что застройщик может сделать схему применительно к объектам ИЖС по собственной инициативе. Но получить разрешающие строительство документы без нее невозможно. Поэтому СПОЗУ вычерчивать придется и это сделать может сам собственник участка с соблюдением всех утвержденных градостроительных норм.

Отметим, что все требования, предъявляемые к схеме, довольно сложно понять простому обывателю. Профессионалы же, за плечами которых имеется опыт составления таких документов, справляются с задачей качественно и быстро. Но их работа стоит определенных денег от 3500 рублей.

Если вы приняли решение вычертить СПОЗУ самостоятельно, то придерживайтесь небольшой инструкции:

1. За основу берется чертеж из градостроительного плана, его можно привести к требуемому формату и масштабу.
2. Границы участка сделайте толщиной 0,3 мм и укажите, что ограждение совпадает с границей участка.
3. На чертеже должны быть обозначены границы территории, в пределах которой можно осуществлять застройку. Ее нужно нанести штрихпунктирной линией с отступом от границ участка в 3 метра, а от основного подъезда в 5 метров.
4. Будущий жилой дом наносится на чертеж жирной линией толщиной 7 мм.
5. Параметры дома по выступающим элементам сопровождаются выносками.

Закон не регламентирует наличия квалификации и лицензии у составителя СПОЗУ. Это может быть как специалист‑архитектор или строитель, так и сам индивидуальный застройщик, если он чувствует в себе уверенность, что задача ему по силам. Часть 5‑я 48‑й статьи ГрК прямо говорит о том, что можно схему нарисовать и самому.

Хотите узнать что такое геодезическое обеспечение межевания земельных участков? Узнайте тут.

Если это условие сложно выполнить, стоит попробовать зарегистрировать их по дачной амнистии, сроки которой были продлены до 2020 г.

Для получения разрешения на ИЖС необходимо предоставить несколько документов, связанных с земельным участком. Одним из них является схема СПОЗУ, образец которой можно заказать в соответствующих организациях или же сделать своими руками

О том, на что нужно обратить внимание, как составить чертеж самостоятельно, подробно описывается в статье

СПОЗУ образец схемы (word)

Да, вы можете самостоятельно ходить по всем инстанциям и утвердить утвердить схему расположения земельного участка самостоятельно.

Использование

В общем своем виде схема представляет расчерченный план участка, на котором расставлены все имеющиеся и планируемые строения. Если участок только образован и на нем нет никаких построек, то это будет своего рода планирование местоположения будущего строительства. На основании его будет производиться в дальнейшем возведение всех построек.

Важным требованием при создании СПОЗУ является наличие размежеванных границ. То есть у участка должны быть четко определены границы. И должен быть составлен план участка с расчерченными границами и точной формой его периметра, изображенной в масштабе.

Если четко установленных границ нет, то предварительно нужно сделать межевание участка. Его делают специальные компании, в которых работают кадастровые инженеры. Только они вправе составить такой план согласно всем установленным законодательным нормам.

СПОЗУ требуется владельцам в следующих случаях:

• при планировании строительства;
• при принятии определенных архитектурных решений об изменениях;
• при внесении любых изменений в проект строительства;
• в случае реконструкции жилого дома.

То есть данная схема требуется на всех этапах строительства как первоначальный документ, на основе которого базируются все строительные проекты.

Программы для составления СПОЗУ своими руками

На практике составить СПОЗУ своими руками довольно просто только в том случае, если обладать соответствующими навыками. Требования к этому документу предъявляются достаточно серьезными, поскольку он играет важную роль в принятии решения о разрешении ИЖС. Очевидно, что схема, изготовления, изготовленная как простой чертеж, с существенными расхождениями по фактическим координатам будет сразу отклонена.

Поэтому при составлении предпочтительно пользоваться специальными компьютерными программами. Самый простой вариант – использовать простейший графический редактор Paint, который есть в каждой операционной системе Windows. Последовательность действий такая:

1. Отсканировать план участка, который изображен, например, на одном из листов кадастрового паспорта.
2. Сохранить полученное изображение в Paint.
3. Дочертить все нужные элементы (схему будущего дома), привести все условные обозначения.
4. Нанести все параметры дома, расстояния отступов его внешних границ от контуров участка.
5. Привести все технико-экономические параметры, которые также нужно рассчитать самостоятельно.
6. Внизу указать автора-составителя, дату, распечатать документ и поставить свою подпись.

Однако здесь важно иметь в виду, что качество изображения сканируемого документа должно быть очень хорошим (от 1000 пикселей в каждом измерении и более). Точность составления чертежа тоже очень важна: в 1 см 5 реальных метров, поэтому в каждом миллиметре 50 реальных сантиметров, т.е. полметра

полметра.

Поэтому чаще всего используют другие программы любительского и профессионального уровня – наиболее популярные описаны в таблице.

название программы	особенности применения
AutoCAD	самая распространенная программа, которая достаточно быстро осваивается даже любителями без соответствующих профессиональных навыков; позволяет учесть все изломы, точно нанести координаты поворотных точек, а также особенности рельефа территории
3D Max	преимущественно используется только инженерами и профессиональными архитекторами, поскольку позволяет моделировать объект в трехмерном пространстве
Punch Professional Home Design	предназначена для любителей, но также используется и профессионалами: позволяет получить достаточно точное изображение

На самом деле программ для проектирования схем местности, а также создания чертежей зданий гораздо больше. Поскольку результат, полученный с помощью компьютера, практически всегда точнее «ручного» плана, можно воспользоваться любым сервисом.

Структура схемы

Данная схема оформляется на топографическом снимке участка среди остальных земель. Согласно Инструкции установлены определенные правила, регулирующие, какими условными знаками должны отображаться все чертежи. Основными пунктами в СПОЗУ должны быть:

• месторасположение фактически имеющихся объектов;
• планируемое возведение новых строительных объектов;
• зонирование территории согласно установленным нормативам и правилам.

По форме данный документ представляет собой документ, содержащий следующие обязательные пункты:

• непосредственно саму экспликацию;
• адрес места нахождения участка;
• основные технические параметры строений;
• условные обозначения, используемые в данном документе.

По месту расположения на самом документе схема занимает центральное положение на листе, а ниже вносится вся остальная информация и необходимые примечания.

По структуре документ состоит из следующих разделов:

1. В начале документа идет титульный лист, включающий название документа.
2. Далее располагается лист с изображенным схематическим чертежом участка;
3. За ним указываются все необходимые пояснения к составленной схеме.
4. Последним пунктом прикладываются приложения.
5. Состав СПОЗУ указывается самым последним листом.

При составлении схемы потребуется следующая информация:

1. Координаты поворотных точек, на основании которых был размежеван весь периметр участка. Эта информация берется из плана межевания.
2. Границы периметра участка. Эти сведения берутся аналогично из межевого плана.
3. Кадастровый номер участка и номер плана построенного либо недостроенного помещения берется из кадастрового паспорта.
4. Общая площадь участка, а также всех построенных и планируемых строений. Эта информация доступна в паспорте участка, паспорте зарегистрированного строения. При этом недостроенный дом может быть оформлен в качестве незавершенного строительства.
5. Сведения о прилегающих дорогах, тротуарах и иных землях общедоступного пользования. Данную информацию можно получить из межевого плана.

Исходя из требуемой информации, основными документами для составления СПОЗУ будут кадастровый паспорт и межевой план.

Особенности

Кроме основных инструкций по составлению схемы, важно учитывать и нормы Градостроительного кодекса. К основным из них относятся нормы расположения строений на определенном расстоянии друг от друга, а также от участка соседа и самой улицы. Аналогичным образом учитываются противопожарные нормы для строения различных построек, исходя из материалов, примененных для их возведения

Аналогичным образом учитываются противопожарные нормы для строения различных построек, исходя из материалов, примененных для их возведения.

Также существуют различия при составлении СПОЗУ для юридических и физических лиц. К юридическим лицам применяются более строгие требования при застройке земель частного сектора.

СПОЗУ должно содержать в себе полную информацию о местах общего пользования, таких как проезжие дороги, пешеходные тротуары и прочее. Они должны быть указаны на схеме и описаны в информационном блоке. Ни в коем случае не разрешается перекрывать доступ к ним своими строениями.

Кроме территорий, предназначенных для общего пользования, обязательно требуется вносить иные территории, которые вводят определенные ограничения на полноценное использование земли в своих целях. К таким зонам могут относиться следующие территории:

природоохранные зоны; исторические места, имеющие важное значение; санитарные зоны; земли, которые обременены публичным сервитутом, предполагающим совместное пользование данным участком с другими людьми

Как поставить дом на кадастровый учет

После проверки, уполномоченный орган направляет застройщику уведомление о соответствии возведенного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительном действии, либо о несоответствии указанным нормам.

В случае получения положительного решения, застройщику необходимо поставить новый дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него.

Собираем документы

Для постановки построенного дома на кадастровый учет потребуются заявление, заполненное по установленному образцу, технический план объекта ИЖС и межевой план ЗУ.

Однако, если сведения о внесении платы не будут получены Росреестром путем межведомственного взаимодействия, то регистрационные действия приостановят.

Помните о том, что разрешение для строительства дома к заявлению о его постановке на кадастровый учет не требуется.

Оплачиваем госпошлину

За регистрацию права собственности на дом заявитель обязан заплатить государственную пошлину. Ее размер напрямую зависит от юридического статуса лица, подающего заявку, а также от типа земельного участка, на котором расположен построенный объект ИЖС.

Юридические лица платят за регистрацию права собственности 22 тыс. рублей, а физические – 2 тыс. руб.

Если дом построен на земельном участке для ведения ЛПХ, садоводства, ИЖС, то размер госпошлины уменьшается до 350 рублей.

Подаем заявление

Заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него подают в территориальное подразделение Росреестра:

• лично, в отделение ведомства;
• лично, через МФЦ;
• онлайн, на официальном сайте Росреестра;
• онлайн, на портале Госуслуги.

Государственный кадастровый учет осуществляется в течение 10 рабочих дней если заявление подано лично сотруднику территориального ведомства или направлено в Росреестр онлайн и, на протяжении 12 дней, в случае подачи заявки через МФЦ. Сроки утверждены на законодательном уровне статьей 16 ФЗ-218 от 2015 года.

Образец заявления

Образец заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него в
2023
году

Скачать

Получаем выписку из ЕГРН

После получения заявления о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него Росреестр выполняет рассматриваемые мероприятия в течение срока, регламентированного ст.16 ФЗ-218 от 2015 г. Результатом оказания услуги, является предоставление заявлению выписки из ЕГРН.

Сотрудник ведомства имеет право приостановить регистрационные действия по основаниям, указанным в ст.26 ФЗ-218:

• заявитель не имеет права распоряжаться объектом регистрации;
• заявку подает ненадлежащее лицо;
• на недвижимость наложены ограничения;
• предоставлен не полный пакет документов или сведения, содержащиеся в них, не соответствуют действительности;
• заявление заполнено не по установленной форме;
• запрошенные путем межведомственного взаимодействия сведения не получены Росреестром;
• по другим основаниям, предусмотренным ст.26 ФЗ-218 от 2015 г.

Заявителю дается время на устранение недостатков. Если он этого не сделает, то в осуществлении регистрационных действий могут отказать.