Основания и порядок оформления прав собственности на арендованный земельный участок

Возможность продажи арендованных участков.

Аренда участков может быть разрешена как муниципалитетом, так и частным сектором. Если участок арендуется муниципалитетом, то продать его можно только в том случае, если арендодатель сохраняет право собственности на участок. В этом случае стоимость арендуемого участка включает в себя стоимость муниципального участка. Перед продажей арендованного участка необходимо провести проверку права собственности на него, чтобы выяснить, нет ли других лиц, имеющих право на этот участок.

Если земля арендуется физическим лицом, то она может быть продана или куплена путем расторжения договора купли-продажи. В этом случае срок и условия аренды определяются стороной сделки. Продажа арендованной земли выгодна как арендодателю, так и арендатору, в зависимости от обстоятельств и потребностей каждой из сторон.

Однако рынок арендованной земли сопряжен с некоторыми рисками и трудностями. Например, при покупке арендованной земли необходимо учитывать оставшийся срок аренды и возможность его продления. Необходимо также учитывать обязательства, налагаемые на арендатора в течение срока аренды, а также ограничения и обременения, которые могут существовать на участке.

При реализации процедуры продажи арендованного участка необходимо составить договор купли-продажи. В нем определяются условия сделки, в том числе стоимость участка, сроки и порядок перехода права собственности. Необходимо также убедиться в юридической чистоте участка и наличии всей необходимой документации.

Таким образом, продажа арендованных участков сопряжена с рядом юридических и финансовых аспектов, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Несмотря на то что приобретение арендованного участка может быть выгодным решением, необходимо тщательно проанализировать и проконтролировать все юридические аспекты, чтобы обеспечить полное владение участком.

Примерный образец заявления на выкуп участков.

Администрация пос. Чебурашкино

Крокодиловского района

от

Шапоклякиной Гюльчатай Абрамовны

пос. Чебурашкино, ул. Светлый путь, 20 кв. 22

тел: 77722713

ЗАЯВЛЕНИЕ о выкупе земельного участка

 25 марта 2022 года между мной и Администрацией пос. Чебурашкино заключен договор № 54/2022 аренды земельного участка:

• кадастровый номер: 26:24:050802:1666,
• адрес земельного участка (при наличии): _________________________,
• вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», а также в соответсвии с постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2022 года № 2536 «О внесении изменений  постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629»:

допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа гражданину без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

            На основании вышеизложенного, сообщаю о намерении реализовать право на приобретение вышеуказанного участка в собственность без торгов.

ПРОШУ:

1. Предоставить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 26:24:050802:1666.

«__» ________ 2022 года             _____________________ (__________________)

При использовании примерного образца заявления, не забывайте менять данные шаблона на свои параметры.

По какой цене возможен выкуп участков?

В постановлениях № 629 и 2536 нет ни слова о порядке определения стоимости выкупа.

Судя по всему, стоимость выкупа будет определять арендодатель по аналогии с иными основаниями продажи участков без торгов.

Чаще всего, стоимость выкупа устанавливают в процентном отношении от кадастровой стоимости.

В отдельных случаях стоимость выкупа могут определять от рыночной стоимости, если проводилась оценка.

В любом случае, цену определяют на основе нормативного акта публичного образования.

Устанавливать произвольную стоимость чиновники не могут.

Практические советы по выкупу участков.

Если есть сомнения в правильности расчета стоимости выкупа, пишите жалобу в прокуратуру.

В этом случае вы ничего не теряете. Но при этом есть шанс получить законную стоимость.

Если цена выкупа невыносимо высока, то вы можете отказаться от подписания договора купли-продажи.

Выкуп участков – это право, а не обязанность.

При отказе от выкупа вы сохраняете право аренды, при условии, что не расторгли арендный договор.

Тонкости собственности ЛПХ

С начала оформления следует следить за сохранением назначения участка. По закону земли выдают под ЛПХ, строительства, садоводства и др. Владелец ЛПХ должен знать, что основное назначение земли – некоммерческое производство продукции. Строительство и производство в коммерческих целях запрещено по закону. Государственные органы контролируют целевое использование и наказывают за его нарушение. Но постройки вспомогательного характера для ведения ЛПХ возводить разрешено. На участке под ЛПХ возведение дворца на всей площади строго запрещено. На нем нужно сажать деревья и растения, содержать домашнюю живность. Под постройками должна быть меньшая часть земли: дом, хлев, сарай.

Бесплатное оформление арендного участка в собственность разрешено лишь единожды за жизнь одного человека. Перевод имеет множество нюансов и требований со стороны властей.

Общение с властями

Жалко терять участок, если контролирующие органы примут решение о нецелевом использовании участка. Существует «лазейка», которая помогает избежать неприятностей. Сельские советы должны вести учет ЛПХ, но подача сведений не носит обязательный характер. По закону инициатива принадлежит владельцу. Это поможет «дружить» с властями.

Следует ежегодно посещать сельсовет и подавать нужные сведения. Руководство будет знать о целевом использовании земли, так как владелец добровольно сотрудничает с властями.

Владение личным подсобных хозяйством позволяет заработать различными способами: реализация излишек сельскохозяйственной продукции, производства товара на реализацию, оформление договоров с фермерами, поставка продуктов в торговые сети. Основное для будущего бизнесмена – оформить правильно всю документацию перед началом работы.

в течение 2022 года по постановлению № 629 допускался выкуп участков под ЛПХ, но только тех, которые расположены за пределами населенных пунктов.

На земельные участки под ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, постановление № 629 не распространялось.

Многие граждане стремятся получить участки под ЛПХ в границах населенного пункта.

Это связано со следующей причиной.

На участках под ЛПХ в границах населенных пунктов можно строить жилые дома.

На участках под ЛПХ, расположенных за пределами населенных пунктов, строить жилые дома, как правило, НЕЛЬЗЯ.

Иными словами, многие арендаторы участков под ЛПХ в границах населенных пунктов чувствовали себе обойденными.

Эти арендаторы в 2022 году не могли выкупить свои участки.

Но постановление № 2536 от 30.12.2022 года изменило ситуацию.

Особенности выкупа

Получить арендованную землю в собственность бесплатно можно только в случаях, предусмотренных ст.39.5 ЗК РФ:

• религиозная организация имеет на объекте здание или сооружение;
• если объект имеет общее назначение, расположен в границах садов или огородов, которые используются гражданами для собственных нужд;
• после 5-ти лет использования арендованной земли по целевому назначению (ИЖС, ведения ЛПХ или занятия КФД);
• после 5-ти лет использования объекта, выданного в аренду для ИЖС или ЛПХ лицам, занимающим определенные должности;
• многодетным семьям;
• в других случаях, предусмотренных ст.39.5 ЗК РФ.

В остальных случаях арендатор может лишь выкупить земельный участок. Причем, такая возможность должна быть прописана в арендном договоре. Если такого пункта в документе нет, то стороны имеют право заключить дополнительное соглашение.

Пример из практики:

Потапов Р. имеет в аренде земельный участок для ИЖС. Мужчина построил дом, а затем решил выкупить землю у администрации. Арендатор обратился с соответствующим заявлением к арендодателю. Выяснилось, что арендным договором не предусмотрена возможность выкупа участка. Но, в соответствии с действующим законодательством, арендатор, который имеет в собственности недвижимость, стоящую на арендованной земле, претендует на перевод участка в полное владение. Стороны заключили дополнительное соглашение, которым предусмотрели возможность выкупа земельного участка до истечения срока действия арендного договора или после этого. Через месяц Потапов внес выкупную цену и оформил право собственности на объект.

Если у арендатора стоит на земле недвижимость, например частный дом, то он имеет преимущественное право выкупа. В таком случае объект продают без проведения торгов. Если же недвижимое имущество не поставлено на учет и не зарегистрировано соответствующим образом, то он теряет исключительное право на выкуп, а землю реализуют на торгах.

Надо отметить еще одну особенность. Владелец недвижимости, расположенной на арендованной земле, может выкупить объект по льготной цене. Как правило, она определяется, как процент от кадастровой стоимости имущества. Муниципалитеты самостоятельно устанавливают эти значения.

Выкупную цену на земли, находящиеся в федеральной собственности, устанавливают Постановлением Правительства РФ. Как показывает практика, она не превышает 60%.

Порядок оформления

Обязательное законодательство определяет процесс выкупа и передачи земли другому владельцу. Прежде всего, компания Inspiration должна заключить договор аренды, по условиям которого она может выкупить позднее приобретение занимаемой земли. Следующим шагом является подача заявления регистратору, который выдает вдохновителю документ, ссылаясь на технические характеристики участка.

Далее необходимо подготовить запрос и направить его владельцу.

К заявлению должен быть приложен план арендуемой территории. После представления необходимой документации владелец земли, бюджетный орган, рассматривает заявление и принимает решение. Если заявление одобрено, заявитель принимает решение, ссылаясь на стоимость земли.

Затем подписывается договор купли-продажи. Наконец, необходимо заплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать договор в государстве. В результате этой процедуры выдается свидетельство о праве собственности.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность: новый порядок и стоимость в 2023 году

Какие причины могут возникнуть для того, чтобы обратиться к процедуре выкупа земли? Наиболее частыми причинами являются желание иметь надежное право собственности на землю, возможность строительства дома или других сооружений, а также использование земли в коммерческих целях.

Но почему это необходимо, если земля находится уже в аренде? Один из основных аргументов – это возможность обезопасить свою позицию и избежать определенных сложностей, которые могут возникнуть в случае отказа государства в продлении аренды или передаче земли другому лицу.

Когда можно решиться на выкуп земельного участка? В основном, процедура выкупа возможна после того, как частный дом или другое строение было возводимо на арендованной земле и соответствующие условия были выполнены собственником, указанные в законе. Или же в случае, когда арендатор решает перевести землю в собственность.

Кому следует обратиться для получения земли в собственность? В зависимости от причин выкупа земельного участка, возникает необходимость обратиться к различным органам и специалистам

При этом важно заранее ознакомиться с новым порядком выкупа земли на территории вашего региона

Если вы решите обратиться к процедуре выкупа земли, то вам понадобится оформление пошаговой инструкции. По ней вы сможете ориентироваться в требуемой последовательности действий.

Какие условия и положения нужно соблюдать при процедуре выкупа? Следует обратить внимание на положения закона, которые регулируют данный процесс. Также необходимо учесть затраты на оформление документов и оплату необходимых сборов или налогов

Стоимость выкупа земельного участка может быть различной в зависимости от разных факторов.

Если вы хотите получить землю в частную собственность или перевести ее из аренды, лучше обратиться к специалистам. Они смогут подробнее рассказать о необходимых документах, сроках и подаваемых заявках. Также они помогут вам предвидеть и избежать возможных сложностей, которые могут возникнуть на этапе процедуры выкупа земли.

Что же делать, если государство отказывает в выкупе земельного участка? В случае отказа, вы можете обратиться к юристам или специалистам, чтобы узнать о возможных вариантах и путях решения данной ситуации. Они подскажут, действительно ли были исполнены все условия или существуют другие варианты.

В итоге, выкуп земельного участка из аренды в собственность – это сложная процедура, требующая внимательного отношения. Поэтому лучше обратиться к специалистам, чтобы получить максимально полную информацию и гарантировать себе право на землю.

Шаг №1 — Узнаем не ограничен ли участок в обороте

Бывает такое, что арендованный участок ограничивают в обороте и не всегда об этом сообщают арендатору. Например, администрация решила расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащие участки. То есть зарезервировала их под свои нужды. Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность.

Об ограничении в обороте администрация обязана сообщить в Росреестр через межведомственное взаимодействие — п. 6 ст. 56 ЗК РФ и ст. 34 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому я советую заказать выписку из ЕГРН на участок, в ней будет указано наличие ограничения. Как ее заказать написано здесь. К тому же данная выписка все равно потребуется в будущем при обращении в администрацию для выкупа участка. Выписку лучше выберите в бумажном виде, т.к. многие сотрудники администрации даже не знают как открыть электронную выписку.

Выкупная стоимость

Цена предмета договора является одним из ключевых условий сделки. Существует два способа определения выкупной цены

1. Расчет стоимости в процентах от стоимости, указанной в подземной переписи. Этот вариант применяется, когда объектом продажи является здание.
2. Определение цены на основе средней стоимости других участков в регионе. Этот вариант применяется к участкам.

Рыночная цена в этом районе основывается на текущей цене, а также на районе, в котором расположен объект недвижимости, его качестве и характеристиках. Стоимостные единицы получаются по стоимости участка в конкретном регионе страны. При этом конечная цена может незначительно отличаться от соответствующей цены.

Например, качество участка может быть на 60 процентов ниже первоначальной цены из-за его естественного понижения.

Например, люди на пенсии-AGE или с группой инвалидности могут получить участок за половину первоначальной стоимости, в то время как потолок составляет 80 процентов, если регион имеет другую классификацию. Однако минимальная величина возмещения государством, например, администрацией региона, не может быть меньше 2,5% от первоначальной стоимости.

ЗАЯВЛЕНИЕ о выкупе земельного участка

 25 марта 2022 года между мной и Администрацией пос. Чебурашкино заключен договор № 54/2022 аренды земельного участка:

• кадастровый номер: 26:24:050802:1666,
• адрес земельного участка (при наличии): _________________________,
• вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», а также в соответсвии с постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2022 года № 2536 «О внесении изменений  постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629»:

допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа гражданину без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

            На основании вышеизложенного, сообщаю о намерении реализовать право на приобретение вышеуказанного участка в собственность без торгов.

ПРОШУ:

1. Предоставить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 26:24:050802:1666.

«__» ________ 2022 года             _____________________ (__________________)

Способы получения права собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства

Перевод земельного участка из аренды в собственность для индивидуального жилищного строительства может осуществляться различными способами. В соответствии с законодательством, оформление права собственности на участок возможно через его выкуп, передачу в собственность взамен незавершенного строительства, либо на основании разрешения на строительство.

Какие способы перевода земельного участка из аренды в собственность могут быть доступны в каждом конкретном случае, зависит от категории этого участка. Так, для участков, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), возможно получение права собственности посредством его выкупа. Стоимость выкупа определяется исходя из установленных законом норм и может быть невысокой, что делает данный способ почти всегда приемлемым для желающих.

Кроме того, перевод земельного участка в собственность может осуществляться путем передачи участка в собственность взамен незавершенного строительства. Этот способ применим в случае, если на участке уже начато строительство и построены объекты. В таком случае, необходимо проверить соответствие объектов санитарным, архитектурным и другим нормам, а затем оформить право собственности на участок, где расположены незавершенные постройки.

Также, право собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства может быть получено на основании разрешения на строительство. В этом случае, после завершения строительства дома, оформляется право собственности на землю, на которой построен дом.

Важно отметить, что некоторые способы получения права собственности могут быть ограничены или недоступны в определенных случаях. Например, передача участка после незавершенного строительства может быть невозможна, если постройки не соответствуют установленным нормам

Также, при переводе земельного участка из аренды в собственность посредством его выкупа может возникнуть отказ, если арендодатель или государство принимают решение о сохранении земли в аренде.

Порядок предоставления

Чтобы взять необходимый участок в аренду, инициатор должен иметь на руках ряд документов. Их характер зависит от статуса претендента, характеристики территории, а также целей её дальнейшего использования. Сюда можно отнести паспорт физического лица, свидетельство о регистрации в качестве юридического, а также подтверждение льгот, при наличии таковых. Если аренде предшествует аукцион, необходимо будет внести задаток. Также потребуется план участка с указанием его площади и границ.

После проведения торгов назначается победитель, который и будет арендовать территорию в последующем. В некоторых случая проведение аукциона не требуется. Такие ситуации определены действующим законодательством. В основном это относится к участкам, на которых располагаются объекты, не завершенные строительством, местам хранения ядерных отходов, сельскохозяйственным территориям, а также если у арендатора изымается площадь для нужд государства. Более подробный перечень отражен в статье 39.6 Земельного кодекса РФ. Процедура в таком случае ограничивается направлением обращения к собственнику, с указанием характеристик предмета сделки и целей его использования.

При приобретении имущества третьи лица подвергаются риску

При приобретении арендованной недвижимости третьи лица могут столкнуться с рядом рисков и проблем. Во-первых, договор аренды участка может быть переуступлен другому лицу, что значительно усложняет сделку. Третьим лицам необходимо тщательно изучить условия договора аренды и убедиться, что они смогут их выполнить в ходе сделки.

Во-вторых, при приобретении арендованной собственности могут возникнуть проблемы с правом собственности на землю. В случае аренды частной земли необходимо контролировать правовой статус участка и возможные обременения. Третьим лицам необходимо убедиться, что владелец имеет полные права на участок и берет на себя всю ответственность за его использование.

В-третьих, стоимость аренды и возможность ее увеличения в будущем также могут стать проблемой для третьих лиц. Муниципалитеты могут навязать новые условия аренды и увеличить стоимость использования участка; третьему необходимо заранее оценить возможные риски и стоимость аренды при планировании сделки.

Поэтому, приобретая арендуемый участок, третий должен быть готов к риску перед лицом ловушек

Важно тщательно изучить условия аренды, проконтролировать владение землей и оценить будущие затраты на аренду. Сделка может быть выгодной, но требует внимания и анализа всех юридических и экономических аспектов

Возможность продажи земли, временно используемой другими лицами

Если арендатором является юридическое лицо, то продажа арендованной земли может входить в сферу деятельности посредника, и он может оказать содействие в процессе приобретения частной или муниципальной земли.

При заключении договора купли-продажи арендуемой земли необходимо учитывать различные аспекты, такие как условия договора аренды, наличие или отсутствие строений на участке и «подводные камни», связанные с юридической чистотой участка. В этих целях рекомендуется воспользоваться консультацией юриста или брокера, чтобы обеспечить безопасное и эффективное проведение сделки.

Следует, однако, иметь в виду, что возможность продажи арендованного участка зависит от условий договора аренды и постановлений местных властей. Некоторые арендодатели могут не разрешить продажу участка по договору аренды, поэтому информацию следует уточнять у арендодателя или местных властей.

Заключение договора

После того как определен арендатор, стороны сделки заключают соглашение соответствующего содержания. Оформлять договор допускается на обычной офисной бумаге либо специальном бланке. В тексте необходимо указывать только информацию, имеющую отношение к совершаемой сделке. Нельзя использовать слова и фразы, оскорбляющие достоинство участника.

В тексте указывается следующее:

1. Дата и место заключения договора.
2. Сведения о сторонах сделки – название юридических лиц либо фамилия, имя, отчество физического, документы, подтверждающие полномочия сторон, а именно данные паспорта, свидетельство о регистрации в качестве компании, доверенность законного представителя.
3. Цена договора и порядок расчетов. Сумма должна быть указана цифрами и прописью. Взаимный расчет может осуществляться путем перечисления денежных средств на банковский счет собственника участка. При этом в цену может входить не только определенная сторонами сумма, но и процент от прибыли, которую получает арендатор в процессе эксплуатации земельной территории.
4. Права и обязанности сторон. В частности, в возможности каждого из участников должно входить досрочное расторжение договора и получение компенсации за причиненный ущерб. К обязанностям сторон отнесено своевременное предоставление земельного участка, его надлежащая эксплуатация, внесение установленной платы.
5. Ответственность. В данном разделе отражаются меры воздействия, которые могут применяться к стороне, нарушающей условия соглашения – штраф, пеня, неустойка, обязанность возместить причиненный ущерб.
6. Условия последующего выкупа. В этом разделе указывается стоимость участка, срок его использования до продажи, а также порядок расчетов за покупку. При этом можно определить, что вносимая арендная плата включается в окончательный расчет.
7. Иные условия. Здесь необходимо указать срок действия соглашения, количество его экземпляров, возможность решать возникший спор в судебном порядке.
8. Банковские реквизиты сторон.

Договор подписывается каждым участником сделки и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом росписи нужно проставить на всех страницах соглашения. Это позволит исключить предпосылки для фальсификации содержания документа. Подписанный договор подлежит государственной регистрации.